◆ 저는 필리핀국가 공인중개사/감정평가사/콘도분양사 그레이스입니다. 필리핀 사람입니다. ◆ 콘도렌트/매매/분양은 저에게 의뢰하시면 매우 안전하며 오히려 비용은 저렴합니다. ◆ 외국인/법인 고객을 위한 전문중개인으로 마닐라에서 15년째 일하고 있습니다. ◆ 카톡 mBudongsan 안녕하세요. 필리핀국가의 공인중개사 Grace 입니다. 저는 필리핀 사람입니다. [ 콘도 명의이전 : Title Transfer ] 이란 판/구매자가 콘도를 직거래로 사고팔고, 서류작업에 해당하는 명의이전 업무만을 별도의 브로커에게(바로 저에게) 맡긴 거래를 말합니다. 복덕방이나 중개인에게 콘도의 판매 또는 구매를 의뢰하지 않고 판/구매자가 다이렉트로 거래하는 경우입니다. 이렇게 하면 중개수수료가 없어져 거래가격이 내려가니, 판매자는 집이 빨리 팔려서 좋고, 구매자는 집을 싸게 살 수 있어서 좋습니다. 그런데 이렇게 다이렉트로 거래하면 걱정거리가 생깁니다. 거액의 매매대금이 오가는 거래를 판/구매자 개개인들이 어떻게 서로 믿고 안전하게 진행할 것이며 그리고 명의이전 서류작업은 누가 대행해줄 것인가에 대한 문제가 숙제로 남게 됩니다. 한국의 경우, 인터넷에 광고하면(네이버부동산, 직방, 당근마켓 등) 얼마든지 구매자를 찾아나설 수 있지만, 굳이 비싼 중개수수료를 지급하면서까지 공인중개사 사무실을 통하여 부동산을 사고파는 이유는, 공인중개사가 판/구매자 양측에게 거래의 안전을 보장해주기 때문입니다. 괜히 수수료 아낀다고 직거래하다가 평생 모은 재산을 잃어버릴 수도 있으니까요. 한국이 현대사회로 넘어오며 공인중개사 자격제도를 도입한 것도 이런 거래안전을 사회적으로 보호해주어야할 합법적인 중개인이 필요해졌기 때문이겠지요. 쌀집 아저씨가 부동산 중개를 했던 시절에는 중개사고를 대비한 보호장치가 없었을테니까요. 이것은 한국이나 필리핀이나 마찬가지입니다. 이처럼 공인중개사의 첫번째 임무는 판/구매자 상호의 거래안전을 보장해 주는 것이지, 집이나 보여주고 인터넷에 광고나 올려주는 직업이 아닙니다. 이제부터 당신의 콘도를 직거래로 사고팔더라도 서류작업은 저를 불러서 진행하세요. 중개수수료를 낼 필요없으니 돈은 돈대로 아낄 수 있고 거래의 안전까지 보장받을 수 있습니다. 그런데 필리핀에서는 매매대금 지불까지 마쳤고, 당신이 열쇠를 받아서 그 콘도를 점유했다해서 거래가 끝난 것이 아닙니다. 정작 중요한 과정은 이후에 시작되는데 필리핀에서는 [ 명의이전 ] 과정을 진행해야 합니다. 이 과정이 한국과 필리핀이 매우 다릅니다. 필리핀에서는 아무리 짧게 잡아도 2개월 이상이 걸립니다. 보통 4개월 ~ 6개월 걸립니다. 간혹 1년, 2년이 걸리는 경우도 있습니다. 이 과정이 만만치가 않아 전문 브로커를 불러야 합니다. 필리핀에서는 전문가가 명의이전을 도와주지 않으면 당신이 산 콘도는 서류상으로는 엉망이 되어버립니다. 당신의 이름이 들어간 새로운 타이틀(등기권리증)이 발급되어야만 드디어 이 거래가 종결된 것입니다. 당신이 타이틀을 손에 쥐는 순간, 당신은 이제 필리핀 콘도를 소유한 진짜 집주인이 되는 것입니다. 그런데 필리핀 부동산 거래의 치명적인 문제점이 있는데, 돈까지 다 지불하고 드디어 내집을 정말 샀다고 생각하고 있었는데, 막상 명의이전 절차에 들어가니, 내 이름으로 명의이전이 불가하거나 또는 명의이전을 완료할려면 수년이 걸리는 경우가 발생할 수도 있다는 사실입니다. 이런 경우가 필리핀에는 적지않게 발생합니다. 그제서야 이를 알고 집주인 판매자에게 하소연해봤자 돈을 되돌려받기도 힘듭니다. 부디 한국처럼 생각하지 마세요. 왜 저를 불러서 거래해야하는 지 이해하셨나요? 요약합니다. 콘도는 당사자들끼리 직거래로 사고팔아 돈을 아끼세요. 그런데 계약은 저를 불러 진행하세요. 제가 필리핀국가의 합법적인 위임자로서 [ 거래의 안전 ] 과 [ 명의이전 ] 을 보장해드립니다. 제가 필리핀국가의 공인중개사(PRC Real Estate Broker) 이기 때문입니다. ⊙ 거래전 걱정거리들 : 콘도거래하다가 사기당하지 않을까? 유난히 가격이 싼 콘도는 어떤 이유때문일까? 중개인들은 왜 다들 뭘 물어보면 답변도 못하면서 No Problem 이라는 말만 되풀이할까? 등등 ⊙ 계약당일 걱정거리들 : 계약서는 어떻게 작성해야 할까? 거래대금 지불시 안전한 방법은 무엇일까? 거래를 인증해줄 변호사는 어떻게 섭외해야 할까? 등등 ⊙ 명의이전시 걱정거리들 : 세무서 직원은 엿장수처럼 왜 제멋대로 세금을 계산할까? 납부할 세금을 어떻게 아낄 수 있을까? 수개월이 걸리는 명의이전 작업을 정확하게 대행해줄 사람이 필리핀에 있을까? 등등 ⊙ 기타 걱정거리들 : 필리핀에서는 왜 도중에 [ OO때문에 OO페소 더 납부해야한다 ] 라고 갑자기 Hidden Fee를 들이밀까? Bonifasio, Makati 값비싼 고급 콘도를 거래하는 중개인들조차도 왜 다들 불법 중개인들일까? 중개인은 돈만 받으면 왜 다들 연락두절될까? 등등 판매자든 구매자든 위와 같은 걱정을 하지 마세요. 특히 구매자께서 더욱 겁을 먹을 것입니다. 집주인이라고 나타난 저 사람은 정말 집주인이 맞을까? 라는 극히 원초적인 의문부터 부동산에 대한 세금문제, 행정문제, 법률문제 등 정말 여러가지 걱정을 하게됩니다. 이제부터 그런 걱정 하지마시고 저를 불러주세요. 당신이 한국인이라는 전제하에 필리핀에서 부동산구입시 어떻게 해야하는지 제가 다 알아서 완료해드립니다. 판/구매자 당사자들은 콘도를 팔 것인지 말것인 지에 대해서만 협의하시면 됩니다. 콘도를 거래하기로 양측이 결정하셨다면 저를 불러주세요. 이후의 과정은 제가 다 알아서 진행하겠습니다. 이제 판/구매자 양측은 더이상 만날 일이 없을 것이고 제가 판/구매자 양측 모두를 컨트롤합니다. 이제부터 당신은 집에만 계시고 밖으로 나올 필요도 없습니다. 제가 당신을 관공서에 데려가고 변호사사무실 데려가고 그런 과정도 일체 없습니다. 당신은 바로 해외여행을 떠나셔도 됩니다. 아니 애초부터 당신은 여기 필리핀에 있을 필요조차도 없었습니다. 판매자든 구매자든 마닐라에서 할일이 아무것도 없기 때문입니다. 미국에 사는 필리핀사람이 마닐라방문 없이 부동산을 마음껏 사고파는 것을 흔하게 보실 것입니다. 저와 같은 전문 브로커들이 이런 일을 대행하기 때문입니다. 당신이 마닐라에 계시든 해외에 계시든 제가 다 알아서 진행합니다. 제가 지금까지 언급한 위 일련의 모든 과정을 70,000 페소에 진행해 드립니다. 어차피 판/구매자님께서는 제가 아니더라도 명의이전 대행자를 고용해야 합니다. 저는 마닐라에서 이런 업무를 15년 동안 해온 전문가입니다. 당신이 마닐라에서 이 분야의 어떤 전문가를 찾으신다해도 저만큼 오랜 경력과 명확한 자격을 갖춘 브로커는 찾기 힘들 것입니다. 저는 필리핀의 공인중개사(PRC)로서 합법적인 지위를 가지고 이 업무를 하고 있으니 꼭 저에게 의뢰하여 주시면 감사드리겠습니다. 마닐라에서 이러한 업무를 15년간 해왔으며, 작년 2021년도 1월 ~ 12월 중에 한국인손님 [명의이전]을 총 18건 정확하게 완료해 드렸고 현재 다른 한국인 손님의 명의이전 요청을 기다리는 중입니다. ■■■ 판매자와 구매자에게 명의이전이란? ■■■ 필리핀에서 콘도를 사거나 팔 때, 구매자는 구매자대로 걱정하고 판매자는 판매자대로 걱정합니다. 외국인은 더할 것입니다. 필리핀에서 부동산거래는 힘들다 힘들다 불평만 하지 마시고 제대로된 중개인을 통하여 거래하세요. 지식과 경험과 소양이 있는 부동산 브로커를 알아두면 당신은 이제부터 그런 불평을 하지 않게 됩니다. ◆ ① 콘도를 구매하고자 하시는 한국분들에게 콘도를 구매하고자 하나, 판매자(집주인)와 거래물(콘도)이 정상인지 믿을 수도 없고, 돈은 어떻게 지불해야 하며, 법적인 보호를 받을 수 있는 지, 돈을 완납하더라도 부동산은 내 이름이 아닌 채 수 년이 흐르는 경우가 필리핀에서 비일비재하다고 하는데... 왜 필리핀의 부동산 구매는 한국처럼 단순명확하지 못할까요? 네 맞아요. 필리핀 현지인들도 필리핀 부동산 구매는 매우 힘든 일입니다. 까닥 잘못하면 돈을 떼일 수도 있고, 구매대금을 완납했지만 명의이전까지는 수 년째 완료되지 못하고, 엄청난 구매 스트레스에 힘겨워 합니다. 외국인은 더할 것입니다. 한국인 여러분, 이제부터는 사고자 하는 콘도가 있으면 저를 불러 주세요. 그 콘도가 거래가능한 매물인지? 매물에 어떤 문제가 있는지? 세금은 얼마나 나오는지? 뱅크론매물은 어떻게 해야 안전하게 거래할 수 있는지? 소상히 안내해드립니다. 그 매물에 대해 제가 알려드릴 수 있는 모든 사항을 구매전에 미리 알려드립니다. 최종적으로 그 매물이 거래불가로 판명나면 구매를 포기하셔야 합니다. 그래도 저에게 미안해하실 필요는 없습니다. 어차피 저는 이 일을 40년은 더 할 사람입니다. 10년 후라도 저를 다시 불러주시면 제가 당신에게 더 고마워해야 합니다. 10년후, 20년 후라도 저는 분명히 당신을 기억하고 연락을 받을 것입니다. 단, 만약 구매를 결정하신다면, 명의이전을 저에게 맡겨주시기만 하면 됩니다. 명의이전 수임료는 70,000 페소입니다. 어차피 구매자께서는 명의이전을 대행해주어야할 브로커가 필요합니다. 제가 아니라도요. 설령 거래를 마치더라도 분명히 판/구매자는 어떤 문제 또는 갈등으로 인하여 다시 연락할 일, 부탁할 일 등이 생깁니다. 필리핀에서는 꼭 그렇게 됩니다. 그러나 제가 다 알아서 할 것이고 양측을 중재할 것이기 때문에 더 이상 서로 만날 일이 없을 것입니다. 거래중 돌출되는 문제들을 제가 대신 해결할 것이기 때문입니다. 그리고 거래를 인증해줄 변호사는 누구를 선임해야 하는지? 그런 걱정도 하실 필요 없습니다. 이것도 제가 다 알아서 합니다. 판매자의 미납관리비, 미납전기요금 등등?? 그런 사소한 것까지 제가 다 알아서 클리어합니다. 그리고 마닐라에서 당신이 누구를 섭외하더라도 저만큼 정식자격과 경력을 가진 사람을 만나기는 힘들 것입니다. 간략히 말씀드리면, 마닐라에 콘도를 장만할 때, 70,000페소로 거래의 안전과 편의를 보장받는다고 생각하시면 됩니다. ※ 부탁드리는 사항 : 구매자께서 저에게 의뢰전 반드시 해야할 일. 당신이 진지한 구매자라는 사실을 판매자에게 충분히 보여주었다면 집주인에게 [ 콘도 타이틀 사본 + 집주인 여권 사본 ] 을 요청하세요. 필리핀에서는 진지한 판매자라면 이를 구매자에게 제공할 준비를 하고 있을 것입니다. 이것을 확보하신 이후에 비로소 저에게 문의해 주세요. 부탁드립니다. ◆ ② 콘도를 팔려고 하시는 한국분들에게 필리핀에서는 집을 매도할 때, 관례적으로 판매자가 복비 전액을 브로커에게 납부합니다. 한국처럼 판/구매자가 복비의 절반씩 부담하는 것과는 대조적입니다. 그런데, 중개인없이 직거래로 판매하면 복비를 낼 필요가 없겠죠. 맞습니다. 이제부터는 복덕방(브로커)에 내놓지말고 집주인께서 직접 직거래로 파세요. 복비지출이 없으니 가격을 내릴 수 있어서 더 빨리 팔 수 있습니다. 그리고 구매자가 나타나면 저를 불러주세요. 왜냐구요? 판매자는 구매자에게 판매된 콘도의 명의이전을 해주어야 하기 때문입니다. 명의이전 수임료는 70,000 페소입니다. 어차피 판매자께서는 명의이전을 대행해주어야할 브로커가 필요합니다. 제가 아니라도요. 설령 거래를 마치더라도 분명히 판/구매자는 어떤 문제 또는 갈등으로 인하여 다시 연락할 일, 부탁할 일 등이 생깁니다. 필리핀에서는 꼭 그렇게 됩니다. 그러나 제가 다 알아서 할 것이고 양측을 중재할 것이기 때문에 더 이상 서로 만날 일이 없을 것입니다. 거래중 돌출되는 문제들을 제가 대신 해결할 것이기 때문입니다. 그리고 거래를 인증해줄 변호사는 누구를 선임해야 하는지? 그런 걱정도 하실 필요 없습니다. 이것도 제가 다 알아서 합니다. 그리고 마닐라에서 당신이 누구를 섭외하더라도 저만큼 정식자격과 경력을 가진 사람을 만나기는 힘들 것입니다. 간략히 말씀드리면, 마닐라에 콘도를 팔 때, 70,000페소로 거래의 안전과 편의를 보장받는다고 생각하시면 됩니다. 복비(중개수수료)를 필리핀에서는 브로커 피, 브로커 커미션이라고 부릅니다. 콘도 10M 페소에 복비가 300K ~ 500K 페소입니다. 이는 한화 2억원짜리 콘도를 팔면 복비가 최고 1천만원에 육박한다는 것을 보여줍니다. 보통 복비는 실판매가의 3% ~ 5%입니다. 직거래하면 이 돈을 아낄 수 있습니다. 필리핀 로컬 집주인들은 대부분 직거래로 팝니다. 구매자가 나타나면 그때 비로소 브로커를 부릅니다. 왜냐하면 명의이전을 진행해야 하는 브로커가 필요하기 때문입니다. 필리핀에서 부동산거래시 판매자가 세금폭탄을 맞는 경우가 가끔 있습니다. 특히 외국인에게 이런 경우가 자주 발생합니다. 해가 갈수록 필리핀의 세무시스템이 통합화/전산화되어 가고 있습니다. 수시로 바뀌는 세무정책에 대해 미리 숙지하고 있어야 세금 과오납을 방어할 수 있습니다. 저는 관공서 행정/세무 업무를 모두 꿰뚫고 있기 때문에 세금과오납, 소요시일 지연없이 누구보다 신속하게 일을 진행합니다. ※ 부탁드리는 사항 : 판매자께서 저에게 의뢰전 반드시 해야할 일. 반드시 [ 콘도 타이틀 사본 + 집주인 여권 사본 ] 를 사진찍어 핸드폰에 저장시킨 후 비로소 저에게 문의해 주세요. 이것을 저에게 보여주신 후 문의하셔야 합니다. 부탁드립니다.(콘도타이틀 미발급상태라면 다른 서류를 요구합니다.) ■■■ [부동산 명의이전 ]이 필요한 예 ■■■ ① 집주인 직거래에 의한 판매 또는 구매 : 중개인(브로커)을 통하여 콘도를 팔거나 사면 판매가의 3% ~ 5%의 복비를 지불해야 합니다. 직거래 하시면 이 비용을 아낄 수 있습니다. ② 저를 명의이전 브로커로 고용하여 구매 : 구매하고 싶은 콘도가 있는데, 판매자측 브로커를 신뢰하지 못한다면, 명의이전만이라도 저를 불러 진행하세요. 명의이전 브로커만 따로 구매자가 고용할 수 있습니다. 필리핀에서는 아주 흔한 일입니다. 특히 고가의 고급콘도일수록 더욱 그렇습니다. ③ 가족/친척/지인과의 거래 : 이미 판매자/구매자가 존재하므로 저를 불러서 명의이전을 진행하세요. ④ 상속 및 증여 : 이것도 명의이전에 해당합니다. 특히 다문화가정인 경우 더욱 고려하시기 바랍니다. 부동산은 세월이 흐르며 소유관계가 복잡해지며 소위 Unclean Title 이 되기 십상입니다. 가족간의 불화가 싹트기 전에 미리 재산을 명확하게 정리하는 것이 낫습니다. ⑤ 콘도분양권의 명의이전 : 콘도가 아직 완공되지 않았거나, 입주(Turn Over)를 아직 하지 않았거나, 타이틀(등기)을 아직 발급받지못한 상태에서, 콘도를 사거나 팔거나 등의 거래를 하시는 경우입니다. 한국에서의 아파트분양권 전매와 유사한 거래입니다. ■■■ [부동산 명의이전] 이란 무엇인가요 ■■■ [부동산 명의이전] 이란 부동산 매매시 구매자에게 소유권이 이전되는 것을 말합니다. 아주 당연한 말처럼 들리지만, 왜 이것이 필리핀에서 중요한지 한국인의 관점에서 쉽게 설명해 드리겠습니다. 한국에서는 부동산매매시, 매매당일 명의이전이 사실상 완료가능하며, 이에 대한 절차가 간단하여 셀프등기가 일반화되어 있다고 들었습니다. 한국은 행정일원화/통합화/전산화가 된 나라이기 때문입니다. 그러나 필리핀은 그렇지 못합니다. 행정일원화가 된 나라가 아니라서 시청 방문하고, 세무서 방문하고, 공증사무실 방문하고, 등기소 방문하고, 은행대출부서 방문하고, 법원방문하고 등등의 진행을 제 각각 해야 하며, 이처럼 절차도 복잡하지만 잡다한 서류와 공증, 느린 행정시스템 등으로 인하여 매매즉시 명의이전이 불가능하며 2개월 이상이 걸립니다. 이론상 2개월일 뿐 실제로는 그보다 훨씬 더 걸립니다. 보통 4개월 ~ 6개월 예상하세요. 이것도 아무런 문제가 없는 경우에 그렇습니다. 그런데 대개의 경우 꼭 어떤 문제가 숨어있습니다. 당신이 파는 콘도, 당신이 산 콘도, 분명히 집주인(판매자)과 집(매물)에 무슨 문제가 있어서 꼭 돌발상황이 생길 것이고 진행은 지체될 것입니다. 필리핀에서는 대개 그럽니다. 한국처럼 생각하지 마세요. 그래서 필리핀에서는 쿨한 거래가 거의 발생하지 않습니다. 이런 문제를 풀고 또 진행할려면 보통 6개월, 가끔 1년 이상 걸리기도 합니다. 최악의 경우 영원히 명의이전이 불가능한 경우도 간혹 발생합니다. 그래서 오늘 매매대금 완납과 함께 부동산매매가 발생되었다 해도, 오늘 거래가 끝난 것이 아닙니다. 이와 같이 일반인이 하기에는 절차가 복잡하고 행정/세무 지식이 필요하여, 대개 이러한 일을 부동산전문 브로커가 대행하곤 합니다. 바로 이러한 업무를 [부동산 명의이전 : Title Transfer] 이라고 하며, 필리핀 부동산중개인의 주요업무 중의 하나입니다. 한국에서는 중개인(복덕방)이 거래중개만 할뿐 명의이전까지는 관여하지 않음에 비해, 필리핀에서는 중개인이 거래중개와 명의이전까지 한꺼번에 진행합니다. 한국에서는 행정시스템이 전산화/COINSIDENT化(거래즉시명의이전 동시발생) 되어 있어서 사고가 발생할 소지가 없습니다. 이에 반해 필리핀의 행정시스템은 서류와공증/INCONSISTENT化(거래즉시 명의이전 불일치 또는 지연) 되어 있어서, 사고의 위험성이 높아 명의이전과정에 전문가가 개입해야 하는 구조입니다. 말하자면 필리핀의 부동산중개인은 중개임무 이외에 한국에서의 법무사 또는 행정사의 임무까지 더해지게 된 것입니다. 한편, 중개인을 통하지 않고, 판매자께서 직거래로 콘도를 팔면 수십만 페소의 복비를 아낄 수 있습니다. 판매자는 매매대금을 전액수취하셨다 하여 거래가 종결된 것이 아닙니다. 다시 말씀드리지만, 필리핀에서 부동산거래의 종결은 명의이전이 완료되었을 때입니다. 수개월이 걸리는 이 일을 진행하기 위하여 [부동산 명의이전] 브로커를 불러야 합니다. 보통 관례적으로 판매자가 브로커를 섭외하여 진행하게 됩니다. 또는 구매자가 섭외하는 경우도 자주 있습니다. 바로 이때, 이 명의이전업무를 저에게 맡겨 진행해주시면 감사드리겠습니다. 이상과 같이 필리핀 [부동산 명의이전]에 대해 설명드렸습니다. 특히 판매자보다는 구매자에게 더욱 중요합니다. 판매자는 콘도 매매대금을 미리 받게되므로 안전하지만, 구매자에게는 거래후에도 명의이전이 숙제로 남게됩니다. 콘도 명의이전 과정중 집주인도 알지 못하는 어떤 문제가 불거져 나오고, 이로 인하여 명의이전이 수개월 수년 지체되는 경우는 필리핀에서 너무나 흔합니다. 구매자는 온갖 스트레스를 감당하셔야 하며 간혹 명의이전 실패로 매매대금반환 소송까지 가는 경우도 있습니다. 이처럼 필리핀은 비합리적인 거래시스템을 가지고 있으며, 이는 필리핀 부동산 거래가 활성화되지 못하는 근본적인 이유입니다. 꼭 경험많은 공인중개사(PRC)를 불러서 안전하게 거래하시기 바랍니다. ■■■ 필리핀에도 공인중개사가 있나요? ■■■ 필리핀에는 한국과 마찬가지로 공인중개사법이 존재하고 부동산중개는 오직 공인중개사만 가능하도록 법률로 규정하고 있습니다. 그러나 공인중개사 수가 매우 적기 때문에, 대개 어느 콘도에나 무자격 브로커들이 이런 업무를 대신하고 있는 실정입니다. 엄연히 불법이지만 이를 강하게 단속하지는 않습니다. 그래서 이것이 불법이라는 사실조차도 모르는 사람들이 많습니다. 필리핀에 공인중개사가 적은 이유는 학력제한을 두기 때문입니다. 학사이상의 학위에 부동산관련 학문을 이수해야 자격을 취득할 수 있습니다. 의사가 될려면 대학에서 의학을 전공해야 하고, 정교사가 될려면 대학에서 교육학을 전공해야 하는 것과 같습니다. 이처럼 공공성이 요구되는 전문직업을 필리핀에서는 전문직업자격관청(PRC)에서 국가자격증으로만 관리하고 있습니다. 공인중개사가 거래를 중개한다하여 중개료가 더 비싼 것도 아닙니다. 필리핀 공인중개사들은 파란색의 자격증카드를 소지하고 있습니다. 이 자격증카드를 보여주지 못하면 무자격 브로커입니다. 카톡이나 메신저 등으로 자격증카드를 보내달라고 요구하세요. 이를 https://www.prc.gov.ph 라는 사이트에 접속하여 해당자격의 진위여부를 조회할 수 있습니다. 여러분들이 알고계시는 브로커들은 거의 무자격자들이라 자격증을 제시하지 못할 것입니다. 그들은 "한국인이신가요? 당신이 외국인이라 잘 모르실텐데 필리핀에서는 자격증있는 브로커를 만나기 힘들어요"라는 대답을 할 수도 있습니다. 특히 부동산전문가 행세를 하는 사람들이 더욱더 "필리핀에서는 자격증있는 브로커를 찾을 필요없다"라고 병든 앵무새처럼 말하곤 합니다. 월세방(렌트)을 찾으려고 브로커를 찾으신다면, 그 브로커의 자격유무는 사실 중요하지 않습니다. 그러나 집을 사거나 팔거나 등의 [ 매매 ]를 할려고 브로커를 찾으신다면, 반드시! 공인중개사 자격이 있는 브로커로 교체하셔야 합니다. 꼭 공인중개사를 대동하여 거래하셔야 당신이 평생모은 재산을 잃는 불상사가 생기지 않습니다. ※ 중개인을 만나면 필리핀 ID 2개를 전송해달라고 요청하세요. 한국인 이외의 손님들은 저에게 부동산 구매문의를 주자마자 [ 그레이스. 당신의 PRC 카드와 ID를 전송해주세요 ]라고 바로 요청합니다. 그러나 한국인 손님들은 곧잘 이런 요청을 저에게 하지 않습니다. 이것은 매우 이상한 한국인들만의 특징입니다. 미국/유럽 손님은 말할 것도 없고 중국/일본 손님들도 저에게 문의하면 저에게 [ PRC 카드와 ID 를 요청 ] 하는데 한국인 손님들만 이런 요청을 하지 않습니다. 한국인 손님들은 이것을 중개인에 대한 실례라고 생각하는 것 같습니다. 혹시 중개인이 나를 의심병환자로 오해하지 않을까? 그런 걱정을 하는 것 같습니다. 이것은 의심이 아니라 서로를 공식적으로 확인해야하는 당연한 절차입니다. 부디 한국처럼 생각하지 마세요. 이렇게 된 이유가 한국의 이상한 중개문화때문에 한국인들이 안전불감증에 걸렸기 때문이라고 생각합니다. 한국은 부동산사무실이 너무나 흔하여, 이리저리 고개만 돌리면 어디에서나 부동산사무실이 한두군데는 보이고, 심지어 거기에서 일하는 사람은 당연히 국가자격증을 소지한 중개인들이라 신원을 확인하는 과정이 거의 없다시피할 것입니다. 그럴만도 합니다. 한국은 모든 부동산 중개인들이 자기의 사무실을 가지고 있고 그 사무실 한 가운데에 [ 공인중개사자격증 ]과 중개사고를 대비한 [ 보증보험증서 ] 를 의무적으로 걸어놓았을테니 누구나 손쉽게 중개인의 신분확인을 할 수 있습니다. 인터넷으로 조회하면 업무시작년도는 물론 거래내역까지 다 나옵니다. 그보다 더 놀라운 것은, 한국은 이런 국가자격있는 공인중개사 누적인원만 450,000명 정도여서 한국인구의 1% 가량이 공인중개사일 정도로 흔한 자격증이라 공인중개사가 국민자격증으로 불리우며 온 국민이 부동산전문가 반열에 올랐다고 해도 과언이 아닙니다. 이런 나라에서 어떻게 부동산 사기를 치겠습니까? 아파트단지 1층은 중개인사무실 대여섯개가 서로 경쟁하고 있고 정보통신강국답게 그 어떤 매물도 전산화되어 전국의 중개인들에게 공유되어 있으니 사기를 칠래야 칠 수도 없는 문화가 자리잡았다고 봅니다. 그러나 필리핀은 다릅니다. 필리핀이 다른 것이 아니라, 엄연히 말해, 한국만 유독 이상한 것입니다. 부동산거래하면서 저런 시스템을 갖추고 있는 나라는 전세계적으로 한국 뿐일 것입니다. 부동산을 거래하면서 중개인에게 신분증을 요청하지 않는 나라는 한국 말고는 없을 것입니다. 필리핀에서는 중개인이 자신의 ID 2개를 보여주는 것은 아주 당연한 절차이니 꼭 이를 요청하셔야 합니다. 물론 [ 공인중개사 자격증인 PRC 카드 ]를 전송해주는 중개인은 없을 것입니다. 죄다 불법 무자격 중개인들일테니까요. 설령 무자격 불법 중개인이더라도 최소한 그 중개인의 국가기관 발행 ID 를 2개 요청하셔야 합니다. 혹시 중개인이 한국인이던가요? 그렇다면 중개인의 한국여권 사본과 필리핀 ID 1개 이상을 요청하셔야 합니다. 개인으로 일하든 회사간판을 달고 일하든 마찬가지입니다. 렌트를 구할 때도 중개인의 ID 를 요청하는 것은 아주 당연한 절차인데, 심지어 평생모은 재산으로 집을 사고 파는 거래에 중개인의 ID 를 가지고 있지 않다는 것은 말도 안됩니다. 전세계에서 유일하게 한국인만 그렇다고 생각하세요. 부동산 거래하다 나중에 문제가 터져 저를 찾는 외국인들이 많습니다. 저에게 와서 [ 콘도를 샀는데 이러이러한 문제가 발생했는데 어떻게 해야하나요? ] 라고 하소연하지만 제가 당신에게 [ 혹시 그 중개인이 누군가요? ] 라고 물어보면 이름도 모르고 사는 곳도 모른다고 답변하는 손님은 한국인들 뿐입니다. ■■■ 명의이전 Q/A ■■■ ●질문 : 코로나사태를 기회로 삼아 콘도를 저렴하게 매수하고 싶어요. 효과적인 방법은 무엇인가요? ⊙대답 : 백화점 바겐세일기간을 이용하면 가지고 싶었던 물건을 값싸게 살 수 있습니다. 지금이 그런 시기입니다. 코로나사태로 인하여 판매자의 사정때문에 직거래 급매로 나오는 매물이 간혹 있습니다. 직접 발품을 파시면 어느 콘도 단지에나 이런 매물을 어렵지 않게 찾을 수 있습니다. 실거래가격은 인터넷에 보여지는 것보다 훨씬 낮다는 사실을 아시고 이런 매물이 어디에 있는 지 잘 수소문해 보세요. 이 중 하자가 없는 매물을 잘 가려서 매수해야 합니다. 부디 이 코로나 기회를 잘 이용하세요. 구매를 결정하시면 저를 불러서 명의이전을 진행하시면 됩니다. 하자가 있는 매물인지 아닌지 거래전에 미리 체크해 드립니다. ●질문: 싸게 나온 매물들은 대부분 Bank Loan 을 끼고 있던데요. 이런 매물을 구매해도 되나요? ⊙대답: 뱅크론매물은 은행 대출할부금을 장기간 연체하여 압류직전에 처한 매물입니다. 일단 압류되버리면 바로 경매절차에 들어가기 때문에 집주인의 지불압박이 긴박하여 싸게라도 처분하는 매물입니다. 반토막난 가격으로 나온 매물들은 론/할부 지불압박을 받고 있는 매물일 것이라고 예상하세요. 판매자는 이런 사실을 숨기고 시장에 내놓습니다. 코로나사태가 장기화되며 이런 매물들이 요새 많습니다. 론 매물은 은행이 이미 1차 검증을 완료한 매물로서 집주인의 신용과 콘도에 문제가 있으면 론이 나오지 않았을 것이므로 판매자의 신분(Identity)과 콘도 현물(Object)에 대해서는 안심하고 거래할 수 있습니다. 단지 명의이전이 더 복잡해지고 시일이 더 걸립니다. 명의이전업무에 들어가기 전에 우선 론해지업무를 진행해야 하는데 짧게는 1개월 길게는 3개월 정도 걸립니다. 이 기간을 시장에서는 구매리스크로 간주하기 때문에 가격이 저렴해집니다. 론이 있는 매물은 꼭 전문가를 대동하여 안전하게 거래하셔야 합니다. 어차피 은행업무/론업무까지 제가 다 알아서 해 드리니 구매자께서는 론매물을 더욱 더욱더 할인요청하여 구매하세요. 구매하고자 하는 매물이 뱅크론이 끼어있다면 공인중개사인 저를 불러서 안전하게 거래해주세요. 뱅크론 매물은 CASH 를 쥐고 있는 외국인이 콘도를 저가에 매수할 수 있는 절호의 기회입니다. 이 기회를 잘 활용하세요. ●질문 : 구매하고 싶은 콘도가 있는데 브로커를 통해서 매물을 소개받았습니다. 그런데 그 브로커를 신뢰하지 못하겠습니다. 명의이전만이라도 그레이스 당신이 담당해줄 수 있나요? ⊙대답: 가능합니다. 판매자에게 [명의이전 브로커는 제가 고용하겠습니다] 라고 요청하시면 됩니다. 관례적으로 명의이전브로커는 판매자가 고용하고 비용도 판매자가 지불합니다. 그러나 구매자가 지불하는 경우도 매우 흔하고 판매자도 이를 흔쾌히 수긍합니다. 부동산거래를 자주하는 분들은 대개 돈독한 관계의 [ 내브로커 ] 를 두고 있으며, 부동산구매시 이런식으로 [ 내브로커 ] 를 거래에 참여시켜 명의이전을 진행하곤 합니다. 이 경우 판매자에게 가격할인을 요청할 수 있습니다. 직거래매물도 마찬가지입니다. "명의이전 브로커는 내가 고용할테니 콘도가격을 100,000페소 가량 할인해주세요"라고 요청하세요. 대부분의 판매자는 이를 수락할 것입니다. ※ 특히 Makati, BGC 등의 고가의 콘도를 거래하는 경우 필리핀 현지인들은 무조건 내 브로커를 불러 명의이전을 진행합니다. 필리핀 부자들은 절대로 상대방 브로커(콘도를 파는 자가 고용한 브로커)를 신뢰하지 않습니다. ●질문 : 현재 한국체류중인데 마닐라에 있는 콘도를 팔고 싶습니다. 그레이스 당신에게 판매를 의뢰할 수 있나요? ⊙대답: 가능합니다. 세입자가 있든말든, 오랫동안 관리가 안되어 있더라도 그 콘도를 얼마든지 팔 수 있으니 주저하지 마시고 저에게 연락해주세요. 저와 연결되어 있는 제 동료중개사만 마닐라에 수십명입니다. 고가형 고급형 콘도일수록 손쉽게 팔 수 있습니다. 그러나 콘도가 고가이든 저가이든 상관없으니 어떤 콘도라도 저에게 맡겨주세요. 합리적인 가격에 거래될 수 있도록 최선을 다해 드립니다. 필리핀에 입국하지 않더라도 얼마든지 콘도를 사실 수도 있고 파실 수도 있다는 사실을 알아주세요. 제가 파는 콘도의 절반 가량은 판매자 집주인을 저도 만나지를 못합니다. 집주인들은 해외에 계시는 경우가 많아 저에게 판매를 위임하여 대행시키기 때문입니다. ※ 부탁드리는 사항 : 판매자께서 저에게 의뢰전 반드시 해야할 일. 반드시 [ 콘도 타이틀 사본 + 집주인 여권 사본 ] 를 사진찍어 핸드폰에 저장시킨 후 비로소 저에게 문의해 주세요. 이것을 저에게 보여주신 후 문의하셔야 합니다. 부탁드립니다.(신축콘도일 경우 타이틀미발급상태일 수 있습니다. 이 경우 다른 서류를 요청합니다.) ※ 열쇠를 저에게 맡겨주시면 더욱 효율적입니다. 필리핀에서 현재 열쇠를 가지고 있는 분(관리자 등)에게 연락하여 Grab 퀵서비스 이용하여 이 글의 가장 아래 저의 사무실 주소로 열쇠를 보내주세요. ※ 중개수수료 안내 : 보통 중개수수료는 실판매가의 3% ~ 5%입니다. 저의 경우, 10M 페소 이하 저가형콘도는 5%, 20M 이하 중가형콘도는 4%, 20M 이상 고가형콘도는 3%를 요청하고 있습니다. 그러나 최근 코로나사태로 인하여 거래가격 무관 3% 균일수수료를 받고 있습니다. ●질문 : 타 브로커가 명의이전을 진행중인데 1년이 넘도록 완료하지 못하고 있습니다. 그레이스 당신에게 이 일을 맡길 수 있나요? ⊙대답: 가능합니다. 저에게 명의이전을 의뢰하는 분들의 절반이 이처럼 명의이전 실패된 건을 저에게 재의뢰하시는 경우입니다. 명의이전 첫단계부터 원점에서 다시 시작합니다. 비정상적인 방법을 사용하지 않습니다. 정확한 과정을 밟고 정확한 절차에 의하여 2개월 안에 완료시킵니다. 저에게 재의뢰하여 주세요. ●질문 : 앞 콘도분양자가 할부금납부를 포기하고 타인에게 넘기는 콘도분양권을 사고 싶습니다. 이런 명의이전도 취급하시나요? ⊙대답: 네. 가능합니다. 콘도분양권(Transfer of Right)의 승계는 서류만 갖추면 1일 이내 명의이전 가능합니다. 콘도가 아직 완공되지 않았거나, 입주(Turn Over)를 아직 하지 않았거나, 입주해 살고있지만 타이틀(등기)을 아직 발급받지못한 상태에서, 콘도를 사거나 팔거나 등의 거래를 하시는 경우입니다. 한국에서의 아파트분양권 전매(Transfer of Right)와 유사한 거래입니다. 필리핀방문하지 않으셔도 됩니다. 제가 필리핀 현지에서 모두 처리해드립니다. ※ 콘도 분양권 명의이전 수임료 : 1건당 20,000 페소 ( 완료까지 1일 ~ 10일 소요) ※ 저에게 의뢰전 반드시 해야할 일 : 판매자와 구매자 양측이 실제로 있고, 정말 사고팔기로 결정하셨다면 그때 연락주세요. 저에게 미리 연락해서 뭘 물어보셔도 제가 도움드리지 못합니다. 도움을 받을려면 콘도개발사에 물어보셔야 합니다. ● 질문 : 저는 미성년 자녀가 있습니다. 구매할 콘도의 명의를 미성년 자녀명의로 할 수 있나요? ⊙대답: 가능합니다. 자녀가 [ 미성년이거나 또는 신생아 ] 여도 구매가능하고 심지어 필리핀에 방문할 필요도 없습니다. 필리핀 부동산취득은 나이에 대한 제약이 없으며 성인이 구매하는 것과 달라지는 점도 없습니다. 미성년자가 명의자가 된다하여 세금이 발생하거나 제출서류가 복잡해지거나 하지도 않습니다. 그래서 필리핀부자들 사이에서는 미성년자녀 명의로 부동산을 구매하여 미리 상속세 또는 증여세를 회피하는 방법이 이미 널리 일반화되어 있습니다. 심지어 명의자인 자녀가 필리핀에 방문할 필요가 없어서 필리핀 부자들은 외국(미국, 캐나다, 호주 등)에서 태어난 자녀명의로 마닐라 부동산을 취득하는 경우가 흔하고 그 자녀는 평생동안 필리핀에 방문할 필요도 없습니다. 필리핀에서는 대행인을 통하여 사고파는 문화가 정착되어 있기 때문입니다. 3년 전에 유사한 질문을 해주신 분이 있었는데, 제가 그 질문글의 답변을 달아놓은 것이 있습니다. 다음을 참조하세요. 바로가기☞ https://philgo.com/?1274467369 ●질문: 구매할 콘도를 정하였습니다. 그레이스 당신에게 명의이전을 맡기고자 하는데 어떠한 절차로 일이 진행되는지 간략하게 설명해 주세요. ① 의뢰인이 구매하고자 하는 매물의 [ 콘도 타이틀 사본 + 집주인 여권 사본 ]을 저에게 전송해주시고 수임료 70,000 페소를 결제합니다. ② 저는 위 사본을 가지고 사전검수를 진행합니다. 사전검수가 무엇인지는 이 아래 질문에서 다시 설명드리겠습니다. 사전검수중 만약 거래 불가능한 매물로 판명나면 5,000 페소를 차감하고 의뢰인에게 차액을 전액 반환합니다. 이 5,000 페소는 사전검수 소요비용입니다. ※ 이처럼 사전검수를 제가 진행해드리니 구매자께서는 [ 혹시 거래하다가 사기당하지 않을까? ] 등등의 걱정을 미리 할 필요없습니다. 당사자께서는 그 집을 살것인지 말것인지만 결정하세요. 나머지는 제가 다 알아서 진행해드립니다. ③ 계약당일 거래현장에 제가 직접 출석하여 판/구매자 사이의 거래를 진행해드립니다. 거래계약서 서명, 매매대금 지불 등을 진행합니다. 제가 서류를 미리 작성하여 사전에 확인시켜드립니다. ④ 거래완료후 모든 서류를 수합하여 제 전속변호사를 찾아가 공증합니다. 이제 기본 거래가 끝났으며 이후의 절차는 명의이전 절차입니다. ⑤ 대략 2개월 가량의 명의이전 절차를 마친 후에 [ 구매자님의 명의로 신규발행된 타이틀 실물 ] 을 의뢰인에게 찾아가 제 손으로 직접 전달해 드립니다. 해외에 계시는 경우 DHL 등기우편으로 전송하거나 의뢰인이 마닐라에 오실 때까지 제가 보관합니다. ●질문: [ 사전검수 ]란 무엇인가요? [사전검수] 란 사고자 하는 콘도가 거래가능한 매물인 지를 계약전 미리 확인하는 과정을 말합니다. 정상매물임을 입증한 이후 돈을 지불하셔야 안전한 거래를 할 수 있고 시간을 허비하지 않습니다. ① 제가 직접 구매예정 유닛을 방문하여 매물이 실존하는 지를 확인합니다. ② 콘도 어드민 등록정보를 열람하여 판매자가 실소유주가 맞는 지를 확인합니다. ③ 관공서를 방문하여 등기진위 여부, 채권설정 여부를 확인합니다. ④ 채권이 설정된 경우(대출이 있는 경우) 해당금융기관을 방문하여 대출금 규모와 대출상환시 설정해지 가능여부를 조회해 드립니다. 이 [ 사전검수 ] 요금은 15,000 페소입니다. 저에게 [ 명의이전 ] 을 의뢰하시면 [ 사전검수 ]를 무료로 해드립니다. ●질문: 집주인은 당연히 판매가능한 콘도를 파는거 아닌가요? 사전검수가 필요하나요? ⊙대답 : 렌트를 찾는 경우라면 집주인이 과연 진짜인지? 렌트유닛에 대출이 있는지? 검사할 필요까지는 없겠죠. 그러나 렌트가 아니라 매매를 하는 경우라면 사전검수를 꼭 진행하셔야 합니다. 계약금부터 보냈는데 나중에 거래취소해야할 사태가 생길 수도 있습니다. 매물에 어떤 문제가 있는지 그런 사항을 집주인 판매자가 당신에게 정직하게 말해줄 것이라는 예상을 하지 마세요. 집주인들은 밑도끝도 없이 [ 클린타이틀 ] 이라고 강조하지만 이 말을 절대 믿으면 안됩니다. 어디에서 문제가 돌출될 지는 집주인 당사자도 모릅니다. 막상 매매단계로 넘어가면 꼭 한두가지씩 숨겨진 문제점들이 튀어나옵니다. 그래서 필리핀에서는 쿨한 거래가 거의 일어나지 않습니다. 그렇다고 이미 거래가 시작되었는데 도중에 가격조정을 시도하는 것도 마땅찮습니다. 이때 이것을 중재하기 위한 중개인의 역할이 중요합니다. 사전검수를 통하여 매물의 등기정보와 대출정보를 지불전에 미리 열람하여, 이를 근거로 가격 추가할인을 시도할 수도 있고 지불절차에 대한 구체적 협의가 가능해집니다. 실제 검수를 하다보면 구매가 불가능한 매물이 있기도 하고, 구매는 가능한데 어떤 문제로 인하여 매매를 완료할려면 1년, 2년, 3년....이상이 걸려야 하는 매물도 있습니다. 이런 악조건이 있는 매물은 구매를 포기하거나 가격할인을 사전에 시도해야 합니다. 이미 계약금이라도 지불이 되버린 후에는 필리핀 집주인들은 절대로 가격을 재조정해주지 않습니다. 필리핀 집주인들은 이것을 구매자의 잘못이라고 생각하는 마인드를 가지고 있습니다. 구매자가 외국인(한국인)이라면 더욱 그러겠지요. ●질문 : 무자격 중개인을 통하여 계약하는 것과 공인중개사를 통하여 계약하는 것은 서로 차이점이 있나요? ⊙대답 : 먼저 당신에게 질문을 드려 보겠습니다. 필리핀에서 무면허 운전으로 차를 몰 수 있나요? 없습니다. 당연하죠. 그런데 필리핀 사람들은 꼭 그렇게만 생각하지는 않습니다. 면허증은 말 그대로 국가-개인 간의 허가여부를 따지는 것이지 차를 모는 행위가 허가와 직접적인 관련이 있어야 하나 그런 생각을 합니다. 그래서 사고만 안나면 되지뭐 그런 생각을 합니다. 실제로도 필리핀에는 무면허 운전이 정말 많습니다. 그런데 만약 사고가 나버리면 무면허운전은 큰 문제가 되겠죠. 부동산중개도 마찬가지입니다. 필리핀 중개인들은 99% 가 무자격이지만 별 단속을 받지 않고 있습니다. 그런데 이것을 아셔야 합니다. 질문하신 내용에 대한 답을 드리겠습니다. 무자격 중개인을 통하여 콘도를 계약하면 당신의 계약은 불법계약입니다. 왜냐하면 필리핀 부동산 법에는 [ 부동산 중개는 오직 공인중개사만 가능하다 ] 라는 상위법이 있기 때문입니다. 당신이 그 계약을 변호사 공증을 했다해도 어차피 그 계약이 불법이라는 사실은 변하지 않습니다. 그런데 이런 불법적인 중개가 효력이 발생하여 명의이전이 가능한 이유는 시청 등기사무소(Registry of Deed)에서 이를 문제삼거나 서류진행을 막지는 않기 때문입니다. 그런데 만약에 중개사고가 터져서 판/구매자가 매매대금 반환에 관한 소송전으로 진행되면 양상이 달라집니다. 이때 중개인이 무자격자라면 소송물이 불법계약이 되어버려 매매대금을 반환받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 그래서 필리핀 현지인들은 거액의 콘도거래일수록 절대로 무자격 브로커에게 거래를 맡기지 않습니다. ⊙필리핀의 등기사무소는 대개 시청 내에 있습니다. 어떤 등기사무소라도 방문해보세요. 창구앞에 대문짝만하게 [ PRC 공인중개사가 아니면 중개업무와 등기업무를 대행할 수 없다 ] 라는 경고게시판이 걸어져 있습니다. ●질문 : 필리핀의 콘도 소유자가 되면 관리비도 내야하고 돈이 들어갈텐데....정기적으로 내야하는 제반 비용 모두를 알고 싶습니다. ⊙대답 : 필리핀의 콘도를 소유하면 정기적으로 들어가는 돈이 딱 2 가지입니다. 한국처럼 아파트를 소유하면 재산세도 내야하고 관리비를 내야하는 것과 마찬가지입니다. ① 콘도 관리비(Condo Association Due) : 매월 콘도관리실에 납부합니다. 마닐라의 경우 보통 1 SQM당 매월 80 페소가량일 것이라고 예상하세요. 한국의 20평 사이즈의 콘도라면 매월 10만원 가량입니다. 아주 비싼 금액은 아닙니다. ② 재산세(Property Tax) : 매년 시청재정과에 납부합니다. 마닐라에 평균적인 콘도 1채를 보유했다고 가정해 보겠습니다. [마카티 소재, 1베드 26sqm 사이즈, 시세 6M 페소 ] 이라면 매년 재산세가 10,000페소 가량이며 이는 한화 20만원가량입니다. 이를 기준으로 잡고 여기에서 SQM 이 넓으면 그만큼 세금이 비싸진다고 예상하시면 됩니다. 필리핀 재산세는 세계적으로도 매우 낮은 수준입니다. 콘도를 1 채를 보유하든 100 채를 보유하든 세율이 달라지지 않습니다. 만약 100채를 보유하면 딱 100 채 각각의 세금만 잘 내면 됩니다. 한국처럼 건강보험료가 높아지거나 등에 영향을 끼치지도 않으며 필리핀 정부가 당신이 콘도를 몇채 소유했는 지 알 필요도 없고 알려고도 하지 않으며 이런 개인정보를 수집하지도 않습니다. ③ 끝입니다. 위 2 가지 비용 이외에 어떤 비용도 없습니다. 새로 도배하고 전등 갈아끼고 그런 비용이야 알아서 하는거구요. ●질문 : 곧 콘도소유자가 될 것 같습니다. 외국인(한국인)이 필리핀에서 콘도를 소유하게 되면 달라지는 점이 있나요? ⊙대답 : 외국인이 콘도소유자가 되면 자동으로 필리핀의 세금납부자가 되며 국세청에서 발급하는 TIN 번호를 부여받게 됩니다. 평생 변하지 않는 고유번호입니다. 관할세무서 BIR 에서 TIN ID 를 발급해 주니 콘도 타이틀사본, 여권, 증명사진 구비하여 발급요청하세요. 이 ID의 장점은 유효기간이 없어서 평생 갱신하지 않고 사용가능합니다. 필리핀에서 이 ID 가 있으면 필리핀 모든 은행의 금융거래가 자유스러워집니다. 은행 구좌개설시 아무런 제약이 없게되고 왠만한 고액거래시에도 TIN 번호를 제시하면 증빙을 요구하지 않습니다. 필리핀 입국시 여권심사에서 TIN ID를 제시하면 귀찮은 질문을 받지 않고 바로 통과되기도 합니다. TIN 번호는 필리핀에서의 준법적인 거주와 세금납부자임을 동시에 증명하는 강력한 신분증입니다.(비자무관) ■■■ 명의이전 수임료 안내 ■■■ ⊙ 명의이전 수임료 : 콘도 1건당 70,000 페소 ⊙ 의뢰방법 : 카톡 mBudongsan ⊙ 수임지역 : 메트로마닐라 시내 ( Clark, Cebu 취급하지 않으니 문의주지 마세요) ⊙ 수임매물 : 콘도 유닛 ( 콘도가 아니고 주택 또는 땅이면 별도문의 ) ⊙ 명의이전 소요시일 : 평균 60일 (뱅크론매물일 경우 30 ~ 90일 추가) ⊙ 의뢰인께서 한국에 계시면, 제가 파일을 카톡전송해드릴테니 이를 프린트/서명하여 저에게 국제우편(DHL 또는 EMS)으로 이글의 가장 아래 저의 마닐라 사무실 주소로 발송해주세요. ⊙ 필리핀 방문없이 콘도의 구매/판매/상속/증여 모두 가능합니다. 블랙리스트 무관. 나이무관, 미성년자 필리핀 부동산취득 가능. 그 미성년자(아기)가 필리핀에 평생 방문할 필요도 없음. 한국원화로 요금결제 가능. ※ Title, 타이틀 이란 무엇인가요? 필리핀에서 부동산 소유권이 기술되어 있는 권리증서를 말합니다. 등기필증, 등기권리증, 집문서, 땅문서 등의 개념과 유사합니다. 한국에서는 이런 문서가 전산화되어 존재하므로 실물증서(종이문서)가 중요하지 않을 수도 있지만 필리핀에서는 실물증서가 중요합니다. 원본은 꼭 안전한 곳에 분실, 훼손되지 않도록 보관하시고 복사본을 미리 준비해 놓으세요. 원본 실물증서를 잃어버리면 절대 이 부동산을 사고팔 수 없습니다. 콘도룸과 주차장을 보유하셨다면 콘도 룸에 대한 타이틀 1 개, 주차장에 대한 타이틀 1 개, 이런식으로 각각 발급되어있는 경우도 있고, 1 개의 타이틀에 룸과 주차장이 모두 기술되어 있는 경우도 있습니다. ■■■ 수임료 입금 안내 ■■■ 필리핀페소(PHP), 한국원화(KRW), G-CASH 중 원하시는 통화로 지불가능합니다. ⊙ PHP 입금: BDO은행 OO632O-15-OO91 ⊙ KRW 입금: 국민은행 6662O2-O1-83OOOO (예금주: CAMAGONG) ⊙ G-CASH 입금 : 0917-OOOO-OOOO (일부러 안알려드립니다. 카톡으로 연락주세요) 긴 글 읽어주셔서 감사드립니다. 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