씨에스글로벌 부동산의 필리핀 부동산 현재 가격 및 전망 - 전세계 집값이 비싼지 비싸지 않은지 비교하는데 있어서는 PER (PRICE EARNING RATIO)도 사용할수 있지만, PER는 주로 주식에 사용되고, 부동산에서는 PIR (PRICE INCOME RATIO, 가구소득대비 주택가격비율)를 사용합니다. PIR은 대출없이 가구소득만으로 주택구입하는데 걸리는 시간을 의미합니다. 두 지표 모두 부동산 거래를 하면서 참고자료로 사용할수 있는 지표들이지만, 문제는 어떻게 데이터를 수집하냐에 따라, 내 입맞에 맞춘 "아전인수" 격으로 값을 도출할 수 있는 문제점이 있습니다. PER 기준으로 환산할경우, 2022년 현재, 서울 베이징 타이페이 등 주요 도시는 이미 PER 70~100의 도시가 됩니다. (서울의 그로스 임대수익률은 연 1.34%, 약PER 74.6/"시내중심의 경우 1.04%,PER 약96.15"), 첨부파일 참고(출처 NUMBEO). PER 기준으로는 서울 중심가가 세계 1위에 링크되 있네요. 이는 96년치 임대료에 해당된다는 뜻입니다. - 함께 첨부된 자료를 확인하면, 필리핀 마닐라는 2022년 현재 시점으로 PIR 기준 세계 9위에 링크된 도시로, 공산권 국가인 중국 홍콩 호치민과 동남아인 대만 마닐라 방콕 등 중국과 동남아쪽 PIR이 높게 올라와있는것을 확인할 수 있습니다. 이는 빈부격차와 관련이 있는 것으로 볼 수 있습니다. - 빈부격차가 큰 필리핀에서 PIR이 높게 나오는것이 당연하지만, 저개발 국가인 필리핀이 향후 국민소득이 현재 기준의 2배 3배 오르는것도 불가능한 일이 아니므로, 이에대한 가능성을 보고 투자하는것이 현명할 것으로 보입니다. 부동산 가격이 현재 가격에서 정체되고 소득이 2배 오를경우, PIR값은 반으로 낮아지게 되며, PIR 변동없이 소득상승분과 같은 비율로 부동산 가격이 오를경우, 부동산 가격이 2배가 됩니다. - 현재 보니파시오의 콘도 매매가격은 약 10년된 건물 기준 아무것도 손대지 않은 분양시 그대로의 상태로 보면, 중~상위콘도 SQM당 20만~25만페소, 중위콘도가격 SQM당 약17만페소, 급매가 SQM당 15~20만페소 정도로 실거래 가격이 형성되어 있으며, 이는 또한 콘도의 브랜드와 위치, 인기도, 그리고 아주 중요한 "뷰"에 따라 달라집니다만, 그렇다고 하여 상위 콘도 SQM당 25만페소짜리가 SQM당15만페소에 급매도 되는 경우는 없으니 구입을 검토하실 때 참고바랍니다. "앞서 말씀드린 PER를 따지는것은 사실 큰 의미가 없습니다." 이유는 뷰, 리노베이션 등의 변수로 인해, PER값이 분별력을 잃기 때문입니다. 그냥 참고만 하기 바랍니다. (중요합니다!) 예를 들면 저희가 운영중인 보니파시오 벨라지오 콘도의 나란히 붙은 각 40SQM 유닛이 있습니다만, 한 유닛의 임대료는 20000페소, 풀리 리노베이션 된 바로옆 유닛의 임대료는 35000페소에 임대 중입니다. 매매가 SQM 당 17만이라 가정하고 구입가 6.8M으로 가정하여 PER 값을 따졌을때 한 유닛은 PER28(연수익률 그로스 3.57%), 다른 유닛은 PER 16(연수익률 그로스 6.25%)이 나오기 때문입니다. -다시말하면, 정보를 주는 쪽에서 어떤 방향으로 안내하냐에 따라, 수익률이 아예 다르게 계산된다는 것으로, 그것에 의미를 두고 파는것과 사는것에 조급해하실 필요가 없다는 뜻입니다." -또한  나쁘게 계산된 PER 28(연수익률 그로스 3.57%) 이라고 하더라도, 서울( PER74.6, 연수익률 1.34%) 등 여타 다른 대도시와 비교했을때, 아직 현저히 좋은 값이라고 볼 수 있습니다. 결론은, -PER 기준에서의 현재 보니파시오 부동산 가격은 타 주요도시에 비하여 고평가 되어있다고 판단하기는 어렵습니다. -개발도상국인 필리핀의 국민소득이 앞으로 상승하느냐 하락하느냐에 따라, PIR지수는 지금보다 크게 변동되지 않는다 하더라도  집값은 크게 변할 수 있다는 점을 참고하셔야 하겠습니다. -현재 금리인상이 지속되고 있는 상황에서, 집값은 당분간 정체될 확률이 높습니다만, 인플레이션으로 인해 추후 임대료가 상승할 수 있으며, 이는 다시 매력적인 PER 가격으로 돌아오게 되는 요인이 될 것이고, 부동산 가격은 금리인상 기간이 지난 후 추후의 금리인하시점부터 상승탄력을 받게 될 것으로 예상되며, 경제 사이클은 항상 돌고 돈다는 점, 유념하시고 성공투자 되시기를 기원합니다.