◆ 저는 필리핀국가 공인중개사/감정평가사/콘도분양사 그레이스입니다(3개자격 모두보유) ◆ 콘도렌트/매매/분양은 저에게 의뢰하시면 매우 안전하며 오히려 비용은 저렴합니다. ◆ 외국인/외국법인 고객을 위한 전문중개인으로 마닐라에서 14년째 일하고 있습니다. ◆ 카톡 mBudongsan ●질문 : 코로나사태를 기회로 삼아, 콘도를 저렴하게 매수하고 싶어요. 효과적인 방법은 무엇인가요? ⊙대답 : 백화점 세일기간을 이용하면, 가지고 싶었던 물건을 저가에 살 수 있습니다. 지금이 그런 시기입니다. 코로나사태로 인하여 시세보다 저렴하게, 직거래 급매로 나오는 매물이 간혹 있습니다. 직접 발품을 파시면 어느 콘도 단지에나 이런 매물을 어렵지 않게 찾을 수 있습니다. 이 중 하자가 없는 매물을 잘 가려서 매수해야 합니다. 부디 이 코로나 기회를 잘 이용해보세요. 구매를 결정하시면, 저를 불러서 명의이전을 진행하시면 됩니다. 하자가 있는 매물인지 아닌지 제가 모두 체크해 드립니다. ●질문 : 지금 콘도를 산다고 해서, 향후 가격이 크게 오를 것 같지 않아 구매를 망설이고 있습니다. 렌트비도 거의 반값까지 내리지 않았나요? ⊙대답: 도심 주요3개 지역 BONIFASIO, MAKATI, PASAY는 현재 코로나이전 대비 렌트비가 40% 가량 하락하였습니다. 그러나 매매가격은 몇 % 가 내렸다고 수치로 정의하기가 쉽지 않습니다. 각각의 매물마다 판매속성이 다르기 때문입니다. 파라냐퀘, 라스피냐스, 퀘죤 등 코로나사태에도 아랑곳하지 않고 매매가격이 오르는 곳도 있기 때문에 마닐라 전체적으로 보면 콘도가격이 내렸다고 단정할 수 없습니다. 그리고 향후에도 콘도가격은 급락하지 않을 것입니다. 지금은 10년 장기상승을 위한 조정기간일 뿐입니다. 코로나사태로 인하여, 땅값(Lot)은 오히려 급격하게 오르고 있습니다. 코로나사태가 시작한 2019년도 이후로, 지난 2년 동안 땅값이 2배 ~ 5배는 올랐습니다. 마닐라 시내/외 모두 그렇습니다. 그리고 메트로마닐라 (콘도제외)주택가격은 년 5% 이상의 상승율을 그대로 유지하고 있습니다. 지금은 콘도를 매입할 적기입니다. 코로나 사태에 겁먹지 마시고 급매로 나오는 콘도매물을 적극적으로 공략해보세요. ●질문: 싸게 나온 매물들은 대부분 Loan 이 남아 있던데요. 이런 매물을 구매해도 되나요? ⊙대답: 급매로 나온 매물들은 대부분 론이 끼어 있을 것입니다. 필리핀 현지인들은 대부분 론으로 콘도를 삽니다. 현찰구매자는 거의 외국인들 뿐입니다. 론 매물이라고 하여 하자가 있는 것은 아닙니다. 명의이전이 더 복잡해지고 길어질 뿐입니다. 론 매물은 은행이 이미 1차 검증을 완료한 매물로서, 집주인의 신용과 매물콘도에 문제가 있으면 론이 나오지 않았을 것이므로 오히려 더욱 안심하고 거래할 수 있습니다. 은행이 개입해 있다는 것은 [사기매물]이 아니라 [정상매물]이 확실하다는 증거입니다. 론매물은 디스카운트 요인이기 때문에 더욱 저가매수의 기회로 삼으시기 바랍니다. 어차피 은행업무/론업무까지 제가 다 알아서 해 드리니, 구매자께서는 론매물을 더욱 적극적으로 할인요청하여 구매하세요. 아래는 실제 사례입니다. ■■■■ 2021년 9월 현재 3 건의 [명의이전] 진행중 ■■■■ ⊙ 콘도명: 만달루용 F*** 콘도 판매자: 필리핀인 구매자: 한국인 구매가격 : *** M 페소 명의이전 예상소요시일 : 60일 + 30일 내용 : 중개브로커 없이 판/구매자 당사자끼리 거래협의. 구매자님께서 뱅크론 상태의 매물을 매입하셨으며 명의이전을 저에게 맡기셨습니다. 시세보다 저렴한 가격 *** M 페소에 매입하셨습니다. 뱅크론 해지때문에 완료소요시일이 1개월 추가됨. 현재 명의이전 진행중. ⊙ 콘도명: 파사이 S*** 콘도 판매자: 필리핀 법인 구매자: 한국인 구매가격 : *** M 페소 명의이전 예상소요시일 : 60일 내용 : 중개브로커 없이 판/구매자 당사자끼리 거래협의. 숙박공유업체가 본 콘도에 소유하고 있다가 매각청산하는 매물 4 개 유닛 중, 1개의 유닛을 한국인 구매자님께서 매입하셨으며, 명의이전업무를 저에게 맡기셨습니다. 시세보다 저렴한 가격 *** M 페소에 매입하셨습니다. 현재 명의이전 진행중. ⊙ 콘도명: 파사이 S*** 콘도 판매자: 한국인 구매자: 한국인 구매가격 : *** M 페소 명의이전 예상소요시일 : 10 일 내용 : 중개브로커 없이 판/구매자 당사자끼리 거래협의. 한국인이 가지고 있던 콘도분양권을 다른 한국인 구매자께서 매수하셨고, 분양권의 명의이전업무를 저에게 맡기셨습니다. 콘도는 현재 공사중입니다. 한국인 판매자와 한국인 구매자 모두 필리핀 방문하지 않으신 상태에서 거래를 진행하셨습니다. 현재 분양권 명의이전 이미 완료됨. ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ 안녕하세요. 저는 필리핀의 공인중개사 그레이스입니다. 참고로 저는 필리핀사람입니다. 콘도를 사거나 파실 때 꼭 저에게 먼저 물어보시고 진행하세요. 위의 사례와 같이 사고자 하는 매물이 있으면(또는 팔고자 하는 매물이 있어도), 저에게 상담을 받고 판구매를 결정하세요. 어차피 무료서비스이므로 부담없이 저를 불러주시고 궁금한 내용을 물어보시면, 최대한 성의를 다하여 답변해 드립니다. 일단, 아래의 글을 천천히 읽어주시면 감사드리겠습니다. 한국분들께서 부동산 판매/구매하는데 제 글이 도움이 되기를 바랍니다. ◆ ① 콘도를 살려고 하시는 한국분들에게 콘도를 매입하고자 하나, 판매자(집주인)와 거래물(콘도)이 정상인지 믿을 수도 없고, 돈은 어떻게 지불해야 하며, 법적인 보호를 받을 수 있는 지, 돈을 완납하더라도 부동산은 내 이름이 아닌 채 수 년이 흐르는 경우도 있다고 하는데... 왜 필리핀의 부동산 구매는 한국처럼 단순/명확하지 못할까요? 네 맞아요. 필리핀 로컬사람들도 필리핀 부동산 구매는 매우 힘든 일입니다. 필리핀 현지인들도 잘못하면 돈을 떼일 수도 있고, 구매대금을 완납했지만 명의이전까지는 수 년째 완료되지 못하고, 엄청난 구매 스트레스에 힘겨워 합니다. 외국인은 두 말할 나위 없을 것입니다. 한국인 여러분, 이제부터는 사고자 하는 콘도가 있으면 저를 불러 주세요. 그 물건이 정상거래물인지? 매물에 어떤 문제가 있는지? 뱅크론매물은 어떻게 해야 안전하게 거래할 수 있는지? 이러이러한 문제때문에 얼마를 더 디스카운트 해야 하는지? 까닥 잘못하면 어떠한 문제가 발생할 수 있는 지? 구매가격이 적정가격인지? 세금은 얼마나 나오는지? 소상히 알려드립니다. 그 매물에 대해 제가 알려드릴 수 있는 모든 부분을 구매전에 미리 알려드립니다. 모두 무료이니 부담없이 저를 불러주세요. 최종적으로 그 매물이 마음에 들지 않으면 안 사시면 됩니다. 안 사셔도 저에게 미안해 할 필요도 없습니다. 어차피 저는 40년은 더 이 일을 할 사람입니다. 10년 후라도 저를 다시 불러주시면 제가 당신에게 더 고마워해야 합니다. 단, 만약 구매를 결정하신다면, 명의이전을 저에게 맡겨주시기만 하면 됩니다.( 명의이전 수임료 60,000페소) 어차피 구매자께서는 명의이전을 대행해주어야할 브로커가 필요합니다. 제가 아니라도요. 설령 거래를 마치더라도 분명히 판/구매자는 어떤 문제로 인하여 다시 연락할 일, 부탁할 일 등이 생깁니다. 필리핀에서는 꼭 그렇게 됩니다. 그러나 제가 다 알아서 할 것이고 양측을 중재할 것이기 때문에 더 이상 서로 만날 일이 없을 것입니다. 거래중 돌출되는 문제들을 제가 대신 해결할 것이기 때문입니다. 그리고 거래를 인증해줄 변호사는 누구를 선임해야 하는지? 그런 걱정도 하실 필요 없습니다. 이것도 제가 다 알아서 합니다. 어떠한 추가비용도 없습니다. 그리고 마닐라에서 당신이 누구를 섭외하더라도 저만큼 정식자격과 경력을 가진 사람을 만나기는 힘들 것입니다. 간략히 말씀드리면, 마닐라에 콘도를 장만할 때, 60,000페소로 추가비용없이 거래의 안전과 편의를 보장받는다고 생각하시면 됩니다. ◆ ② 콘도를 팔려고 하시는 한국분들에게 필리핀에서는 집을 매도할 때, 관례적으로 판매자가 복비 전액을 브로커에게 납부합니다. 한국처럼 판/구매자가 복비의 절반씩 부담하는 것과는 대조적입니다. 그런데, 중개인없이 직거래로 판매를 하면 복비를 낼 필요가 없겠죠. 맞습니다. 이제부터는 복덕방(브로커)에 내놓지말고 집주인께서 직접 직거래로 파세요. 복비도 아끼고 이렇게 해야 빨리 팔 수 있습니다. 콘도를 팔 때, 예상하지 못한 세금폭탄을 맞는 경우가 가끔 있습니다. 특히 외국인에게 더욱 이런 경우가 자주 발생합니다. 해가 갈수록 필리핀의 세무시스템이 전산화되어 가고 있습니다. 수시로 바뀌는 세무정책에 대해 미리 숙지하고 있어야 세금 과오납을 방어할 수 있습니다. 그리고 구매자가 나타나면 저를 불러주세요. 왜냐구요? 판매자는 구매자에게 판매된 콘도의 명의이전을 해주어야 하기 때문입니다.( 명의이전 수임료 60,000페소) 어차피 판매자께서는 명의이전을 대행해주어야할 브로커가 필요합니다. 제가 아니라도요. 설령 거래를 마치더라도 분명히 판/구매자는 어떤 문제로 인하여 다시 연락할 일, 부탁할 일 등이 생깁니다. 필리핀에서는 꼭 그렇게 됩니다. 그러나 제가 다 알아서 할 것이고 양측을 중재할 것이기 때문에 더 이상 서로 만날 일이 없을 것입니다. 거래중 돌출되는 문제들을 제가 대신 해결할 것이기 때문입니다. 그리고 거래를 인증해줄 변호사는 누구를 선임해야 하는지? 그런 걱정도 하실 필요 없습니다. 이것도 제가 다 알아서 합니다. 어떠한 추가비용도 없습니다. 그리고 마닐라에서 당신이 누구를 섭외하더라도 저만큼 정식자격과 경력을 가진 사람을 만나기는 힘들 것입니다. 간략히 말씀드리면, 마닐라에 콘도를 팔 때, 60,000페소로 추가비용없이 거래의 안전과 편의를 보장받는다고 생각하시면 됩니다. 복비를 필리핀에서는 브로커 피, 브로커 커미션이라고 부릅니다. 콘도 10M 페소에 복비가 300K ~ 500K 페소입니다. 보통 복비는 판매가의 3% ~ 5%입니다. 한화 2억원짜리 콘도를 팔면 복비가 최고 1천만원에 육박합니다. 직거래하면 이 돈을 아낄 수 있습니다. 필리핀 로컬 집주인들은 대부분 직거래로 팝니다. 구매자가 나타나면 그때 비로소 브로커를 부릅니다. 왜냐하면 명의이전을 진행해야 하는 브로커가 필요하기 때문입니다. ③ 혹시 친척/지인에게 콘도를 파시나요? 상속/증여하고 싶으신가요? ④ 구매하고 싶은 콘도가 있고, 그 콘도에는 판매자가 고용한 브로커가 이미 있는 상황이지만, 그 브로커를 믿고 싶지 않고, 대신 저를 고용하여 명의이전을 진행하고 싶으신가요? ⑤ 콘도분양권의 명의이전 : 콘도가 아직 완공되지 않았거나, 입주(Turn Over)를 아직 하지 않았거나, 타이틀(등기)을 아직 발급받지못한 상태에서, 콘도를 사거나 팔거나 등의 거래를 하시나요? 위 모든 경우, 저를 고용하여 진행가능합니다. 꼭 저에게 맡겨주세요. 저는 이 일을 14년동안 해온 전문가이며 정식자격증까지 갖춘 브로커입니다. ◆ [부동산 명의이전] 이란 무엇인가요 ◆ 부동산 매매시 구매자에게 소유권이 이전되는 것을 말합니다. 왜 이것이 필리핀에서 중요한지 한국인의 관점에서 쉽게 설명해 드리겠습니다. 한국에서는 부동산매매시, 매매당일 명의이전이 사실상 완료가능하며, 이에 대한 절차가 간단하여 셀프등기가 일반화되어 있다고 들었습니다. 그러나 필리핀은 그렇지 못합니다. 필리핀에서는 절차도 복잡하지만 잡다한 서류와 공증, 느린 행정시스템 등으로 인하여 매매즉시 명의이전이 불가능하며 보통 2개월이 걸립니다. 오늘 매매대금 완납과 함께 부동산매매가 발생되었다 해도, 오늘 거래가 끝난 것이 아닙니다. 판매자 또는 구매자는 이제부터 세금납부와 명의이전을 진행하기 위하여, 보통 2개월 가량 수시로 관청을 방문해야 하며, 일반인이 하기에는 절차가 복잡하고 행정/세무 지식이 필요하여, 대개 이러한 일을 부동산전문 브로커가 대행하곤 합니다. 바로 이러한 업무를 [부동산 명의이전 : Title Transfer] 이라고 하며, 필리핀 부동산중개인의 주요업무 중의 하나입니다. 한국에서는 중개인이 거래중개만 할뿐 명의이전까지는 관여하지 않음에 비해, 필리핀에서는 중개인이 거래중개와 명의이전까지 한꺼번에 진행합니다. 한국에서는 행정시스템이 전산화/COINSIDENT化(거래즉시명의이전 동시발생) 되어 있어서 사고가 발생할 소지가 없습니다. 이에 반해 필리핀의 행정시스템은 서류와공증/INCONSISTENT化(거래즉시 명의이전 불일치 또는 지연) 되어 있어서, 사고의 위험성이 높아 명의이전과정에 전문가가 개입해야 하는 구조입니다. 말하자면 필리핀의 부동산중개인은 중개임무 이외에 한국에서의 법무사 또는 행정사의 임무까지 더해지게 된 것입니다. 한편, 중개인을 통하지 않고, 판매자께서 직거래로 콘도를 팔면 수십만 페소의 복비를 아낄 수 있습니다. 판매자는 매매대금을 전액수취하셨다 하여 거래가 종결된 것이 아닙니다. 다시 말씀드리지만, 필리핀에서 부동산거래의 종결은 명의이전이 완료되었을 때입니다. 보통 2개월이 걸리는 이 일을 진행하기 위하여 [부동산 명의이전] 브로커를 불러야 합니다. 보통 관례적으로 판매자가 브로커를 섭외하여 진행하게 됩니다. 또는 구매자가 섭외하는 경우도 있습니다. 바로 이때, 이 명의이전업무를 저에게 맡겨 진행해주시면 감사드리겠습니다. 이상과 같이 필리핀 [부동산 명의이전]에 대해 설명드렸습니다. 특히 판매자보다는 구매자에게 더욱 중요합니다. 판매자는 콘도 매매대금을 미리 받게되므로 안전하지만, 구매자에게는 거래후에도 명의이전이 숙제로 남게됩니다. 콘도 명의이전 과정중 집주인도 알지 못하는 어떤 문제가 불거져 나오고, 이로 인하여 명의이전이 수개월 수년 지체되는 경우는 필리핀에서 너무나 흔합니다. 구매자는 온갖 스트레스를 감당하셔야 하며 간혹 명의이전 실패로 매매대금반환 소송까지 가는 경우도 있습니다. 이처럼 필리핀은 비합리적인 거래시스템을 가지고 있으며, 이는 필리핀 부동산 거래가 활성화되지 못하는 근본적인 이유입니다. 꼭 경험많은 공인중개사(PRC)를 불러서 안전하게 거래하시기 바랍니다. ※ 필리핀에도 공인중개사가 있나요? 필리핀에는 한국과 마찬가지로 공인중개사법이 존재하고 부동산중개는 오직 공인중개사만 가능하도록 법률로 규정하고 있습니다. 그러나 공인중개사 수가 매우 적기 때문에, 대개 어느 콘도에나 비인가 브로커들이 이런 업무를 대신하고 있는 실정입니다. 공인중개사가 거래를 중재한다하여 가격이 비인가브로커보다 더 비싼 것도 아닙니다. 필리핀 공인중개사 PRC Real Estate Broker 는 줄여서 PRC 라고 부르며, PRC들은 자격증카드를 소지하고 있습니다. 이 자격증카드를 보여주지 못하면 비인가 브로커입니다. 카톡이나 메신저 등으로 자격증카드를 보내달라고 요구하세요. 이를 https://www.prc.gov.ph 라는 사이트에 접속하여 해당자격의 진위여부를 조회할 수 있습니다. 여러분들이 알고계시는 브로커들은 사실 거의 비인가브로커들이라 자격증을 제시하지 못할 것입니다. 그들은 "한국인이신가요? 당신이 외국인이라 잘 모르실텐데, 필리핀에서는 자격증 그런거 필요없어요"라는 대답을 할 수도 있습니다. 특히 부동산전문가 행세를 하는 사람들이 더욱더 "필리핀에서는 자격증은 아무런 쓸모없다"라고 앵무새처럼 말하곤 합니다. 저는 14년간 이 일을 해왔으며 수많은 사고사례 들을 접하였습니다. 지금 당장 명의이전이 완료되었다 해도, 수십년 후에 집을 되팔때 사소한 실수가 발견되어, 수백만 페소의 재산손해를 입을 수도 있고 세금폭탄을 맞을 수도 있습니다. 이런 경우가 필리핀에 매우 흔합니다. 렌트를 찾으려고 브로커를 찾으시나요? 그럼 자격증유무보다는 브로커의 마인드를 더 따지세요. 그러나 집을 사거나 팔거나 등의 "매매"를 할려고 브로커를 찾으신다면, 반드시! 반드시! 자격증을 검사하셔야 합니다. 꼭 공인중개사를 대동하여 거래하셔야 평생모은 재산을 잃는 불상사가 생기지 않습니다. ◆ [부동산 명의이전]이 필요한 예 ◆ 중개인을 통하지 않고 집주인 직거래에 의한 부동산 판매/구매를 하셨거나, 친척/지인끼리 콘도를 매매하신다면, 이후 명의이전을 진행해야 하는데요. 저는 필리핀의 공인중개사(PRC)로서 합법적인 지위를 가지고 이 업무를 하고 있으니, 꼭 저에게 의뢰하여 주시면 감사드리겠습니다. 마닐라에서 이러한 업무를 14년간 해왔으며, 올해 2021년도 1월 ~ 8월 중에 한국인손님 [명의이전]을 총 9 건 정확하게 완료해 드렸고, 현재 다른 한국인 손님의 명의이전을 기다리는 중입니다. 저에게 의뢰해주시면 감사드리겠습니다. 이러한 명의이전 업무는 다음과 같은 경우에 발생합니다. ① 집주인 직거래에 의한 판매 : 중개인(브로커)을 통하여 콘도를 팔면, 보통 판매가의 3% ~ 5%의 복비를 지불해야 합니다. 집주인께서 직거래로 콘도를 팔게 되면 이 비용을 아낄 수 있습니다. 그리고 구매자가 나타나면 저를 불러주세요. 이후 진행은 제가 알아서 하겠습니다. ② 저를 명의이전 브로커로 고용하여 구매 : 구매하고 싶은 콘도가 있는데, 판매자측 브로커를 신뢰하지 못한다면, 명의이전만이라도 저를 불러 진행하세요. 명의이전 브로커만 따로 구매자가 고용할 수 있습니다. 필리핀에서는 흔한 일입니다. ③ 가족/친척/지인에게 판매/구매 : 이미 판매자/구매자가 존재하므로 저를 불러서 명의이전을 진행하세요. ④ 상속 및 증여 : 이것도 명의이전에 해당합니다. 저를 불러 진행하세요. ⑤ 콘도분양권의 명의이전 : 콘도가 아직 완공되지 않았거나, 입주(Turn Over)를 아직 하지 않았거나, 타이틀(등기)을 아직 발급받지못한 상태에서, 콘도를 사거나 팔거나 등의 거래를 하시는 경우입니다. ◆ 명의이전 수임료 안내 ◆ ⊙ 명의이전 수임료 : 1건당 60,000 페소 (콘도 거래가격과 무관) ⊙ 의뢰방법 : 카톡 mBudongsan ⊙ 수임지역/대상 : 메트로마닐라 / 콘도유닛 ⊙ 명의이전 소요시일 : 평균 60일 (현재 코로나사태로 인하여 관공서 단축근무중) ⊙ 아무런 돌발상황없이 가장 빠르게 진행되는 경우 2개월 가량 소요됩니다. 그런데 십중팔구는 어떤 문제가 꼭 불거져 나오고 진행은 지체됩니다. 판매자도 자신의 유닛에 어떤 문제가 있는 지 전혀 모르는 상태에서 집을 파는 경우가 태반입니다. 동네 무자격 사설브로커를 고용하면 이런 문제를 해결하지 못합니다. ⊙ 의뢰인께서 한국에 계시면, 제가 파일을 드릴테니 프린트/서명한 서류를 저에게 국제우편으로 발송해주세요. 필리핀방문 불요. 원화결제 가능. 네이버환율 적용. ⊙ 필리핀에 오지 않더라도 콘도를 마음껏 매입하실 수도 있고, 파실 수도 있고, 상속/증여 모두 가능합니다. 블랙리스트 무관. ※ 콘도 분양권 명의이전 수임료 : 1건당 20,000 페소 ( 완료까지 1일 ~ 10일 소요) 콘도가 아직 완공되지 않았거나, 입주(Turn Over)를 아직 하지 않았거나, 타이틀(등기)을 아직 발급받지못한 상태에서, 콘도를 사거나 팔거나 등의 거래를 하시는 경우입니다. 한국에서의 아파트분양권 전매(Transfer of Right)와 유사한 거래입니다. ################################ ◆ 공인중개사 : Mary Grace (본명) ◆ 사무실 : 2408호, Cityland North Tower, EDSA Ave., QC ◆ 네이버카페 http://cafe.naver.com/ManilaBudongsan ◆ 카톡 : mBudongsan ◆ 필리핀국세청인정 계산서발급(OR) 가능합니다. ◆ 필리핀국가공인 현 공인중개사 (PRC No. 0012384) 감정평가사 (PRC No. 0006616) 콘도분양사 (HLURB No. 002126)