필리핀 콘도 분양 시스템에 대한 이해와 콘도를 가장 싸게 구입할수 있는 방법에 대하여. 1. 프리셀링 콘도를 구입하겠다고 처음 생각을 하게된 분들은, 보통 백화점 및 사람들이 모이는 장소 등에서 브로셔를 들고 영업을 하는 분양물건을 먼저 보게 됩니다. 저 역시도 2012년경 첫 구입했던 보니파시오 콘도를 그렇게 구입하였으며, 이것은 프리셀링 이라고 하는 선분양 방식의 콘도 구입 방법입니다. 그런데, 이 필리핀의 프리셀링이라는 선분양 방식은 한국과 조금 다른점이 있습니다. 한국처럼 추첨제가 아닌, 먼저 계약 하는 사람이 먼저 유닛을 고르는 형식으로,  콘도가 지어져 가는 과정과 동시에 아직 팔리지 않은 유닛은 가격을 건설사에서 서서히 올립니다. 한국으로 치면 미분양이 난것인데, 도리어 가격을 올린다 하니 우리 한국기준으로는 이해가 되지 않지만, 이것이 필리핀의 정상적인 콘도 판매 방식이며, 필리핀에서 미분양이라 함은 완공시까지 판매되지 않은 유닛이 있어야 그것을 미분양이라고 할수 있겠습니다. 여하튼, 입주전까지 15~50%의 금액을 분할 납부하며, 입주시에 나머지 잔금을 내는 시스템입니다. 계약 시 전액결제를 하거나, 다운페이 금액을 크게 할수록 추가 할인금액이 많아지는 특징이 있으나,  보통 입주까지 5~7년동안 돈이 묶이는것을 감안했을 때, 어느것이 이익일지는 따져보아야 할것입니다. 당연히 지어지지 않은 부동산에 대해 선금을 내고 있는것이므로 이자가 있을수 없음이 당연한데, 이것을 무이자 할부인것마냥 포장하여 설명합니다만, 프리셀링은 원래 이자가 없습니다.(단, 계약 후 납부스케줄을 맞춰 납부를 하지 못할시에는 그 금액에 대하여 이자와 패널티가 생깁니다) 2. 렌트투온 위의 미분양된 유닛들을 보면 대부분 누구라도 사고싶지 않을만한 뷰가 구조가 좋지 않은 유닛이 대부분이며, 이러한 판매되지 않은 유닛들을 RENT TO OWN 이라는 시스템으로 건설사는 또다시 소비자에게 판매합니다.  (만약 정상적으로 보이는 유닛들이 렌트투온으로 판매중이라면 그 콘도가 입지가 좋지않을 가능성이 큽니다.) 이 렌트투온이라는 시스템은, 일단 입주는 시켜 주되, 건설사에 따라서 최초 2년간은 무이자 납부를 할수있게 해주고, 이후 잔금은 은행 대출로 갈아타거나, 그게 어려울 경우 약 11~15%에 달하는 고이율의 인하우스론(건설사 자체 할부)를 사용하도록 하여 건설사의 수익을 극대화 시킵니다. 렌트투온 시스템으로 집을 구입하는것은 예를들어 15년납을 한다면, 같은집을 두채~두채 반을 구입하는 가격과 총 비용에 있어 크게 다르지 않습니다. 그러므로 결국 집 두채값 이상을 내고 사게 되어 좋은 투자방법이라고 보기는 어렵습니다. 3. 최초분양물건 vs 완공시 현금구입 다시 프리셀링으로 돌아가서, 어떤 분들은 첫 삽 뜰때가 가장 저렴하다 하고, 또다른 분들은 나중에 현금으로 더 싸게 살수 있다고 하는데, 사실 이는 양쪽 다 맞는 말입니다. 어떠한 콘도든 프리셀링가격보다 싸게 구입하는것은 불가능 합니다만 "최초분양시"의 프리셀링 가격일 경우에 한해서 라는 것이 전제조건 입니다. 앞서 말씀드렸다시피, 필리핀 프리셀링 콘도는 분양가격을 천천히 계속 올리기때문에 같은 콘도라 하여도 첫 분양시 분양가격과 완공직전의 분양가격에서 차이가 벌어지기 때문입니다. 만약, 최초분양자가 10M에 구입한 콘도를 완공시에 12M에 매도한다면, 2M의 차익을 볼수 있지만 완공직전 분양자가 15M에 같은 콘도를 구입했다면, 3밀리언을 손해 봐야지 팔리는 구조이기 때문입니다. 콘도가격이 최초분양시보다는 오른것이 맞지만, 그들의 차익실현과 맞물려 시세가 형성되기 때문에, 늦게 산사람은 손해를 봐야지만 팔수있는 가격대가 형성되기 때문입니다. 2017년까지는, 보니파시오에서 한국 원정 투자자들의 탈출러시로,  콘도완공시에 그분들이 분양받았던 2012년 이전의 분양가격으로 턴오버시에 매매가 된 경우가 꽤 많이 있었던 것이 사실이고, (결국 승자는 그 물건을 현금 구입한 분들 이었습니다) 그러므로, 최초 분양을 받는 방법과, 완공시에 현금으로 잔금 납부가 어려워 던지는 물량을 받는 방법 이 두가지가 "신규 콘도 구입"에 있어서는 가장 싸게 구입하는 방법이 맞다고 할 수 있습니다. 4. 기존 중고 콘도 현재 포트보니파시오 지역의 분양 붐은 지금은 이미 거의 끝난 상태이며, 초고가 콘도의 신규 분양만 아직 분양시장에 나오고 있는 상황입니다. (지을 자리가 거의 남지 않은 이유입니다) 2017년 이후로는 저희 고객분들과 상담시에 항상 신규 콘도를 비싼 분양가에 분양받는것 보다는 기존에 지어진 콘도를 보시라고 말씀 드리고 있습니다. 저희 씨에스글로벌이 2013년에 시작하여 10여년간 부동산 업무를 보며 느낀점 중 하나는, 새 콘도가 좋아 보이지만 결국 모든 콘도는 5년 10년내 결국 같은기존 콘도가된다는 것 입니다. 그런데 선수급 고객이 아닌 일반 고객님들의 관점 에서는, 10년된 콘도는 낡아 보이고, 새 콘도가 생기면 그게 더 "좋아 보이는 것이 사실" 이라는 것입니다. 그러나, 변하지 않는 것은 입지입니다. 과거에 지어진 콘도들이 좋은 입지를 먼저 선점하고 있기 때문에 현재 분양하는 콘도들의 입지는 일부 제외하고는 대부분 이전에 지어진 콘도보다 떨어지는 입지에 속하게 되며, 모든 인프라가 좋은 입지에 몰려 있기 때문에 대부분의경우 기존 콘도가 훨씬 더 살기 좋은것이 사실입니다. (일부라고 말씀드린 신규 분양콘도이지만 최상급 입지를 가진 콘도는 우리가 논하고 있는 가격대가 아닌 "초고가 콘도" 일것이기 때문에 논외로 하겠습니다.) 그런데 불구하고 새 콘도들이 더 세입자들에게 인기가 많은 현상이 있습니다. 저희의 경험상 그 이유는 그냥 보기 좋은 새콘도이기 때문이며, 몇년 후 옆에 또다른 콘도가 생기면 그쪽으로 또 다같이 몰려갑니다. 그런데, 기존 콘도를 리노베이션 한 경우, 오히려 새 콘도와 동급 또는 더 좋은 가격으로 더 빠르게 임대가 되는 현상을 볼수가 있었습니다. 저희는 이러한 방법으로 저평가된 상급 입지의 기존 콘도를 신규분양보다 많이 저렴한 가격에 구입하여 가치를 높히는 방법을 적극 추천드리고 있습니다. 아무리 최초분양이라 하여도 신규분양가는 기존콘도 가격과의 갭이 크므로, 기존 콘도 구입은 현존하는 방법 중, 가장 저렴하게 콘도를 구입하는 방법이라 말할 수 있습니다. 아직 필리핀은 리노베이션 문화가 자리잡지 못했기 때문에 현재까지는 이 방법이 통하지만, 향후 5~10년내 필리핀도 집수리 문화가 자리잡을것이며, 그때가 되면 구콘도 가격이 크게 성장할 것이라고 "강력하게" 예상합니다. 5. 중고 콘도의 구입 방법 중고 콘도의 구입 방법은 현금 구입 외에도 은행대출이 가능합니다만, 외국인에게는 제한이 있습니다. 1. 일하는 것이 가능한 모든 비자 소지자가 해당되며(은퇴비자포함) 2. 최대 대출기간은 10년으로, 어떠한 스케줄의 대출이건간에 1년에 10%의 원금은 상환하여야 합니다. (필리핀 중앙은행 규정) 3. 소득증빙이 필요할 수 있습니다(이 부분은 저희와 자세한 상담이 필요한 부분입니다) 4. 대출한도는 매입가가 아닌 감정가의 60~70% 수준입니다 다만, 보니파시오와 같은 인기지역은 감정가가 잘 나오는 편이므로 실제 매입가의 80%까지 나오는 경우도 꽤 많이 있습니다. 5. 대출이자는 현재 달러대출을 받을경우 한국계 은행에서 약 5%이내 이율 적용 가능하며, 지금은 달러대출을 추천 드립니다 (*현재 강달러로 추후 약달러 전환시 환차익까지 바라볼수 있습니다.) 현금 구입 시 주의사항. 한국에서 자금을 반출하시는 경우에는 외국환은행 지정 후 "해외부동산 취득신고" 를 하셔도 됩니다. 이 경우 합법적으로 구입가를 모두 가져오실 수 있으며 가장 저렴한 송금비용이 들어갑니다. 추후 매도 후 역송금시에도 한국에서의 세금을 절세할 방법은 있습니다. 이외의 송금방법도 여러가지가 있으며 필고에서도 여러분들이 충분히 정보를 찾을 수 있을것이라 생각합니다. 현재 대외적인 상황이 좋지는 않지만, 기회는 언제나 위기에 찾아온다고 생각합니다. 끝으로 도움이 되셨길 바라며 여러분들의 성공 투자를 기원합니다. -보니파시오 씨에스글로벌 부동산-