필리핀 부동산 선택에 있어 고려해야 할 사항들

저도 재외국민 투표를 실천하고 왔습니다.

소중한 제 한표가 더 좋은 대한민국이 되었으면 하는 바램이 있습니다.

소중한 한표 꼭 잊지말고 행사하셨으면 합니다.

자, 그럼 본론으로 돌아와서 오늘은 부동산을 선택해야 할때 고려해야 할 사항들에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

필리핀 부동산 선택에 있어 고려해야 할 사항들

 

▶ 입지

 

콘도를 비롯한 필리핀 부동산을 구입할 때, 결론은 언제나 좋은 입지로 귀결된다.

 - 근처에 주요 도로가 있는가?

 - 조용하면서도 상업지역, 학교, 병원 등과 접근성이 좋은 곳에 위치하고 있는가?

 - 공항과의 근접성은 어떠한가?

 - 주위에 안전성은 어떠한가?

 

▶ 마스터플랜

 

우수한 마스터플랜은 대지 구획(상업용,사무용,주거용 등의 구체적 대지 설계), 구역 조밀도(건축될 건물에 대해 엄격한 용적률 시행), 보안 및 교통 관리, 공터 º 공원 º 조경 등 구역의 지정, 믿을 수 있는 공공설비(신뢰할 수 있는 이동통신 설비, 하수 시스템, 수도공급)등의 여러가지 요소들을 담고 있다.

 콘도 매입 후 5~10년 뒤에 주변 지역이 어떻게 변화할 것인가? 이 질문에 대한 대답은 바로 마스터플랜을 통해 알 수 있다.

 

▶ 인계일자(Turnover Date)

 

일반적으로 외국인이 필리핀 콘도를 구입하는 이유는 필리핀 방문 시 별장으로 사용하거나, 투자수익을 얻기 위해서이다. 이와 같은 목적을 충족시키기 위해서는 가능한 빨리 물건을 인계받아야 한다. 인계일자가 지연될수록 낭비되는 기회비용 또한 커진다. 실제로 많은 투자자들이 대기 시간을 길게 하여 월납액을 낮춘 개발업체들의 꼬임에 넘어간다. 개발업체 입장에서는 계약금 및 잔금을 이미 받아 놓은 상태이므로 더 맣은 금융이자 수익을 취하기 위해 고의로 인계일자를 지연시키기도 한다. 따라서 계약 전에 인계일자를 반드시 확인해야 한다.

 

 

마카티에 위치한 안텔 세레니티 / 안텔 스파 콘도 수영장 

 

▶ 건물의 조밀도

 

브로슈어나 프리젠테이션 자료를 통해 보는 모델하우스는 그야말로 세계 정상급이다. 그러나 층별 가구 수, 콘도의 총 층수, 전체 콘도 건물의 승객용 엘레베이터 수 등을 살펴보았는가?

 건물의 조밀도는 건물 입주자들의 수로 결정되며, 통행량, 엘레베이터 대기 시간, 입주자의 프라이버시 등과 관련을 가진다. 평면도를 자세히 살펴보고 이 요소들을 살펴보아야만 한다.

 

▶ 유닛 타입 

 

일반적으로 콘도는 단층형과 복층 º 다랑형,, 두가지 유닛타입으로 되어 있다. 단층형은 침실, 거실, 식당, 화장실, 욕실이 모두 한 층 안에 자리하고 있는 일반적인 콘도 유닛의 형태이다. 복층 º 다랑형은 침실이나 T&B(Toilet & Bathroom)가 있는 다락이나 2층으로 계단이 이어져 있는 콘도를 말한다.

 이 둘 중 어떤것을 선택할 것인지는 주관적인 판단 사항이다. 사람마다 취향과 선호도가 다르기 때문이다. 다만 부동산 컨설턴트로서 어드바이스를 한다면, 어린 자녀나 나이드신 어른이 함께 산다면 단층이 적합하고, 젊은 부부 및 청소년 자녀가 있는 가정이라면 복층형이 적합하다.

 

▶ 부동산 관리

 

부동산 관리는 콘도 구입 시 가장 중요한 사항이다. 개발업체가 우수한 부동산 관리를 통해 콘도의 가치 상승에 노력하고 있는지 확인해 보아야 한다. 우수한 부동산 관리는 공동 구역(로비, 복도 등), 효율적인 쓰레기 수거, 수영장, 체육관, 작업실 등 적절한 편의시설 관리를 통해 이루어진다.

 구입할 콘도 부동산의 예정 콘도미니엄 요금(또한 조합비)을 미리 파악해 놓는 것도 중요하다. 이 요금은 대한민국으로 치면 관리비에 해당 하는것으로 필리핀에서는 'Dues'라는 용어로 통용된다. 일반적으로 평당 1,500원 정도를 납부해야 하며, 공용시설이 완비된 고급 주거지역의 경우 평당 5,000원 수준에 이르기도 한다.

 

▶ 기타 발생 비용

 

콘도미니엄 유닛을 구입할 때에는 그 외에도 고려해야 할 비용들이 있다.

 

 - 콘도미니엄요금 혹은 조합비(Association Fees) : 이 요금은 구매자가에게 유닛이 인계될 때 납부한다.

 

 - 부가가치세(VAT) : 견적을 받은 가격 안에 12% VAT가 포함되어 있는지 재차 확인해야 한다. 일반적으로 분양 가격에 

   부가가치세가 폼함되어 있다. 소유 목적 건축(BTO, Build To Own) 단지의 경우는 12% VAT가 면제된다.

 

 - 결산 비용 : 결산 비용에는 보통 등록비, 이전세, 서류 인지세등이 포함된다. 개발업체들은 이 비용을 예약 후 30일 후에 

   납부하도록 요구하기도 하고, 인계일자에 납부를 요구하기도 하는데 통상적으로 인계일자에 납부한다.

 

 - 해당 유닛의 재산세 : 실제 재산세는 콘도 유닛이 점유 준비(RFO, Ready For Occupancy)를 마친 때에 확정될 수 있다.

   감정평가기관(정부기관)이 부동산의 가치를 실사하여 그것을 근거로 제산세를 산정한다. 재산세는 일반적으로 

   콘도 유닛 평가금액(Zonal Value)의 1.5%이나, 용도 및 지역에 따라 세율이 달라진다. 선분양된 단지의 경우, 재산세

   예상액은 판매 가격의 50%를 평가 금액으로 한 후 그 금액에 1.5%를 곱해서 계산한다. 즉, 3,000,000페소 짜리 콘도에서

   예상되는 1년 재산세는 22,500페소가 된다.(3,000,000pesos × 50% × 1.5% = 22,500pesos)

 

▶ 공인부동산 중계업체를 이용

 

 공인부동산 중개인은 투자자를 개발사 및 건설사의 프로젝트 매니저와 연결해주는 고리이다. 그들은 콘도 개발 지역들이 갖는 전체 배경과 콘도의 장점 및 단점을 알려준다.

 업계 지식이 뛰어난 부동산 중계인이라면 투자자들이 필요로 하고 선호하는 바를 기준으로 콘도 후보지들을 선정하는 과정은 물론이고 매매와 협상 과정에서도 큰 도움을 줄 것이며, 우수한 사후 서비스도 제공할 것입니다.

 

그러나 반대로 처음 필리핀에 온 사람들에게 믿을수 있어 보이게끔 필리핀 사람을 앞세워 제대로 된 사무실 및 법인 조차 갖추지 않고 부동상 중계업을 하는 업체들이 있다. 그만큼 부동산에서 책임을 줄이려고 하는 무책임한 모습들이다.

그런 업체들의 대부분은 문제가 발생하면, 필리핀 파트너가 문제를 일으켰다는 식이고 늘 그런식으로 회피하는 경우가 많다. 그런 업체는 렌트 거래시에야 큰 문제가 발생하지 않겠지만, 매수나 매도시 경험 부족이나 자금 사정이 좋지 못한 관계로 문제가 될 소지가 많다. 분명히 거래전에 재대로 운영되고 있는지, 사무실은 제대로 갖추고 있는지, 법인은 재대로 있는지, 회사 자금은 괸찮은지 반드시 확인해야 할 필요가 있다.
 

글로벌엘케이 부동산 

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