콘도 구매시 주의사항등 (43)
저는 브로커도 아니고 다른 목적도 없이 그냥 썼습니다. 좋은 의도이니 오해없으셨으면 좋겠습니다. 생각나는대로 브레인스토밍을 하며 적은것을 큰 정리 없이 올렸습니다. -콘도는 명시된 가격외에도 중개비를 띱니다. 공인중개사 3~5% 보통 에이전트 2% -Ready to occupancy의 경우 계약금 집값의15~20%의 가격을 냅니다. PRE SELLING의 경우 15~20% 계약금을 입주전까지 보통 무이자 분할을 해줍니다. 집값은 (Turn over)입주후부터 내기 시작하며 외국인은 2~5년간 집값을 분할해서냅니다. -현지인에게는 Pagibig 이라 부르는 rent to own으로 공급을 하는데, 저렴한 임대개념으로 해주나 15~25년 납입을 합니다. 일반인 필리피노의 임대는 기대하기가 힘듭니다. 임대비보다 저렴한 렌트투오운을 선호하고, 렌탈비에 2/3미만 가격으로 지낼 수 있기 때문입니다. -콘도의 임대비는 이만페소한 받아도 대학졸업한 사무직 근로자 기준 한달 월급과 맞먹어서 매우 비싼금액입니다. 쉽게 나가지 않을 수 있으니, 명문 사립대나 의대주변에 있으면 조금 더 수월하게 나갑니다. 임대비는 월 집값의 1%를 받는것이 이상적이나 1%를 받으려면 인테리어를 잘해야합니다. 돈이 좀들어갑니다. 3500~5000만원 정도의 콘도는 1%가 가능하나 억단위의 경우 최소 월 백만원인데 임대자를 찾기가 쉽지않습니다. 그래서 저는 의도적으로 억단위는 피하고 있고, 비교적 가성비가 좋고 임대자가 쉽게 찾아지는 3000~6000만원짜리 콘도를 타깃으로 합니다. 데카홈등은 시세보다 많이 저렴합니다. 주공아파트정도로 생각하시면 됩니다. 사람들로 부터 싸다는 인식은 있어서 26sqm 기준 기본 가구와 가전제품 한화 250만원 정도치 갖추어 주면 한달에 13000~15000페소쯤 받습니다. 제 데카홈 헤르난커티스 유닛의 경우 2016년도에 1.5밀리온에 2br 36.5sqm 였고, 작년 중순쯤 1.7오른것까진 확인 했었는데, 어제 검색 확인해보니 2.1밀리온으로 올라네요. 60만페소가 오르긴했으나 페소화가 떨어져서 실제로는 조금 오른듯 합니다. IT park 기준으로 택시비 백페소미만에 거리의 비교적 발달된지역은 가격이 잘오르는것으로 보입니다. 가격은 it park의 절반정도 입니다. -건물에 4와 7이 있으면 판매가 잘 안됩니다. 중국인들이 싫어하는 숫자로 선착순 늦으면 그번호들만 남습니다. 세부의 경우 아얄라몰, IT파크 근처 콘도는 2010년도만 해도 25sqm 스튜디오 기준 백만페소였습니다. 지금은 사백만 정도 입니다. 2br, 3br등은 훨씬 더 비쌉니다. Air Bnb로 일부 운영이 잘된사례 거품이 많아도, 일부 마케팅을 잘하는 사람들은 카지노에 오는 사람을 타겟으로 air bnb로 짭짤한 수입을 올립니다. 예로 하루 2000페소씩 일주일 계약을합니다. 일주일치 14000페소로 선불로 받습니다. 일주일 카지노를 계획하고 온사람중 상당수가 이삼일안에 돈을 다잃어서 방값 환불없이 돌아갑니다. 그런식으로 재미보는 사람들이 있으나 매우 일부입니다. Air bnb의 경우 수수료를 주고 관리인을 둘수 있습니다. -임대인를 에이전트등을 고용하여 찾는방법이 있습니다. 일년중 한달을 때주는 시스템이고 대략 8.33%입니다. -세부의 경우 가장 완벽했던 투자시기는 2010년 이전의 라훅지역입니다. 3~5배 올랐고 가격이 지금도 서서히 올라서 비교적 판매도 됩니다. 그러나 가격대비 임대비 가성비가 낮아서 0.5% ~0.7%정도 입니다. 임대가 목적이라면 신중히 결정하셔야 할것 같습니다. 라훅지역을 조금 벗어난 마볼로 고로르도 A.s포튜나, 헤르난커티스, 일부 만다웨 지역등 여전히 노른자 지역에 콘도는 25sqm 스튜디오 기준 상당수가 여전히 한화로 4000만원 미만입니다. 오늘은 대략 여기까지만 쓰겠습니다. 안구정화 목적으로 재미삼아 올리는 이뿐이 사진은 포주오해를 받아서 오늘은 자중하겠습니다.
좋은 정보 감사 합니다.. 중개수수료 하고 에이전시 까지 너무 많이 띠네요...
@ 알렉스11 님에게... 에이전시를 통하지 않고 직접 공인 중개사를 통해 사면 2% 할인을 받거나, 할인을 요구할수 있습니다. 필리피나 와이프가 있을경우 그쪽으로 2%가게 할 수 있습니다.
@ 알렉스11 님에게... 그러게요. 중간에서 너무 띠네요.
잘 읽고갑니다. 많이 배우고 있어요.^^
@ 멸치 님에게... 업무중 막써서 오타가 정말 많네요 퇴근후 수정해야죠
관리를 어떻게 하시나요? 청소등 체크인 또는 체크아웃 등등 요?
@ 토비진 님에게... 전 임대로 줘버립니다. 신경 쓸일은 거의없고 콘도듀랑 임대인이 전기세 수도세 잘내는지 확인만 가끔합니다.
@ 뉴이맥스@네이버-26 님에게... 두달 디포짓에 한달 월세 이런식으로 하나요? 아님 수표책으로 하나요?
@ 토비진 님에게... 현금으로 받거나 은행계좌로입금 하는 방식입니다. 수표방식도 괜찮을것 같은데 안하고 있습니다. Air bnb는 신경을 많이쓰는 사실상 노동이라서 개인적으로 기피합니다. 직접청소하시는 분도 있고 관리자를 고용해서 쓰는분도 있습니다. 그냥 sns올리다보면 청소부나 관리자로써달라고 연락이 오는데 아직 air bnb계획은 없습니다.
@ 뉴이맥스@네이버-26 님 지금 나도 마닐라에서 콘도 임대를 하고 있읍니다...좀 더 좋은 방법이 있나 해서 물어본 겁니다...방법은 비슷 하군요...사실 관리할 사람만 있으면 에어비 엔비 나 단기 관광객이 더 좋은거 같읍니다...한국에 있다보니 관리하는게 힘들어요...
@ 토비진 님에게... 혹시라도 관리인이 필요하시다면, 제가 관리인(월급제 또는 수당제)이 되어 드릴 수도 있습니다. 마닐라 소재 외국계 일반 콜센터의 직원으로 근무하였으며 올해 4월에 퇴직하고 휴식 중 입니다. 저는 현재 마닐라에 거주하고 있습니다. ^^
@ 필사남 님에게... 지금 처가에 관리를 맞겨 두었읍니다.콘도가 하나 밖에 없어요.
@ 토비진 님에게... 네, 그러시군요. 혹시라도 서너채 가지고 계시고 관리가 힘드신 줄로 생각했네요. ^^ 처가에서 관리하고 있다면 잘하겠죠.
임대사업에 관심 있으신 분께는 굉장히 유익한 정보가 될겁니다 믿을만한 라인을 통해서 전달받는 정보도 미래위험에 대한 훌륭한 방어책이 되겠지만 ... 무었보다 직접 체험을 통한 정보는 그 가치와 중요함을 산정하기 어렵죠 앞으로 사업번창하시길 빌겠습니다 감사합니다
정말 소중한 정보네요. 감사드립니다. 저도 나~~~중에 돈 많이 벌게 되면 임대쪽 생각해보고 있는데, 글쓴이님의 글 항상 참고 하도록 하겠습니다.
@ S패트릭 님에게... 전 첨에 1800정도 들고 같는데, 계약금 내고 어쩌하니 천만원으로 시작됐습니다. 프리셀링은 소액으로도 가능하긴 합니다. 생각보다 접근은 쉬워요. 운도 따라야되고 주위도 좀 살펴보고 공부도 하긴해야되는것 같아요
@ 뉴이맥스@네이버-26 님에게... 천만원이면, 정말 괜찮네요. 이것저것 눈팅 많이 해보고 공부 많이 해보고, 아직은 세부는 한국보다는 훨씬 저에게 기회의 땅인 거 같네요 아직은. 아무튼 좋은 정보 감사드립니다!!
IT 파크내에 아비다 신축콘도 인테리어비용은 어느정도 적당할까요? 업자데려가서 아비다 쇼룸보여주고 이거하고 똑같이 해달라고 하니까 전자제품 제외하고 300K정도 오퍼하던데 아무리 생각해도 너무 비싼거 같아서 질문드려요.
@ parmirs 님에게... 사실 돈좀 아끼자고 잔머리 굴렸는데, 제시하는 그런 종류300k 오퍼 하지않은걸 후회했습니다. 열정과 감각, 그리고 기술이 있다면 자신이 스스로 인테리어등 하겠지만, 임대비 올릴계획이면 300k 해준다는 것 저는 그 서비스 앞으로 이용 할 계획입니다. ㅠㅠ
프리셀링의 경우 직업이 없으면 은행 대출이 안됩니다. 물론 건설사 자체 대출이 있긴 한데 이자가 엄청나죠. 세부는 잘 모르겠지만 마닐라는 월세 2-3만페소가 큰 부담 이 아닌게 콘도가 콜센터 근처에 있으면 보통 직원 3-4명이 같이 사는 경우가 많아서 세입자 구하기 어렵지 않습니다.
@ 메트로필 님에게... 필리핀 자국민에 경우 조건을 따지지만, 보통 외국인은 중계인이 잘 넘겨주었습니다.
고급 정보 얻어 갑니다. 새 콘도 분양의 경우, 에이전시(분양사)는 필요악?으로 있어야겠고 궁금한게 브로커(모집인)도 꼭 있어야 분양이 가능한가요? 브로커 없이 에이전시와 바로 거래는 불가한가요?
@ 필사남 님에게... 분양사에서 분양하는 경우에는 가능합니다. 근데 브로커통해서 사는 경우가 분양사가격보다 더 저렴할거에요. ㅎㅎㅎ 분양사는 안팔려도 절대 가격 안내리더라구요.
@ 멸치 님에게... 그런가요? 브로커 가격이 분양사 가격보다 저렴하다면 어쩔수 없이 브로커와 손을 잡아야 겠네요. ㅎ 정보 감사합니다.
@ 필사남 님에게... 네 잘 비교해보세요. 저도 브로커 섭외해서 일단 유닛보고, 헤어진 다음에 직원 어드민에 보내서 따로 리스트 받아옵니다. ㅎㅎㅎ 그 경험에서 말씀드린거니 참고해주세요.
좋은정보 감사합니다
아니왜 이번글은 사진이 없나요 초심잃지 마시길 .. ㅋㅋㅋ
@ James113 님에게... ㅋㅋㅋ 담글부터 살짝 다시 올릴께요 ㅎㅎ
최근 건설중인 클락 동광이나 포스코쪽은 어떤가요?
@ 뉴롸잎 님에게... 죄송하네요. 가보지 않아서 잘모르겠습니다.
콘돔 구매인줄 알고 들왔는데... 휘리릭~
Renting condominiums is a very expensive amount, which is equivalent to one month salary.
@ geehidalgo 님에게... Yes.. i know.. so rental condominium is usually targeting foreigners or rich people. There are rent to own, slightly more affordable. But takes 15~25years.. it's too long
@ 뉴이맥스@네이버-26 님에게... Yes, that's why the rates are higher because the target are not Filipinos
맞는 말씀이신데 , 한가지 저렴한 콘도에 투자하는 것에는 동의하기 어렵습니다. 저렴한 콘도가 눈앞의 수익성이 좋아 보일수는 있으나, 인구수가 많이 거주하기 때문에 공용시설의 노후화가 빨리오며 그러므로 이런 콘도들은 가격이 오르긴 커녕 감가상각이 심합니다. 부동산 투자에 있어서 가장 먼저 봐야하는 부분은 이 부동산의 향후 가치라고 생각합니다. 당장 눈에 보이는 수익은 외부 변화에 의해 언제든지 바뀔수 있습니다. 1.대학교나 유흥,관광지 주변 보다는 글로벌 회사가 밀집한 지역, 금융회사와 관공서가 밀집한 지역, 또는 국제학교 및 대사관이 몰려있는 지역 2.고급을 지향하는 브랜드의 콘도 -기본적으론 아얄라프리미어,알베오,메가월드,센츄리 급 이상. 그러나 위치가 특A급일경우는 이외의 다른 브랜드 콘도도 고려가능하나, 닭장스타일의 콘도는 위치 막론하고 투자대상에서 제외. 3.유닛의 전망. 가든뷰, 오션뷰, 골프장뷰, 공원뷰 등 앞으로도 변화하거나 전망이 기려지지 않을 위치의 콘도를 1순위로 선호. 이게 불가능할 경우에는 최소한 그 콘도 내에서 가장 뷰가 확보되는 위치의 유닛을 사야 합니다. 마지막으로, 현 구입 시점에서 현재 부동산 가치가 상승중인 콘도의 경우에는 연 수익률 5%가 넘기 힘듭니다.(현실) 만약 수익률이 10%이상 나는 콘도가 있다면, 그 콘도는 임대수익률이 좋다고 해석할수 있지만, 또한 부동산 가치는 하락중이라고 해석할수도 있습니다. 향후 10년 내 2배 이상 오를수 있을 입지와 브랜드에 투자하는것을 추천합니다. 간과하시는 게, 5%의 수익률이라도, 임대료는 부동산 가치 상승에 비례하게 됩니다. 필리핀 일반인을 대상으로 하는 콘도 임대 사업은 고려하지 않는 편을 추천합니다 다만 부지를 구입하여 직접 건물을 올려 하는 필리핀인 대상 임대 비즈니스라면 적극 추천합니다.(가능하신 분에 한해) 저렴한 콘도의 수익률은 시간이 지날수록 콘도 벨류가 떨어지며 임대수익률의 퍼센트만 오르다가 어느순간 고꾸라지게 됩니다.
데카홈은 외국인이 구매 할 수 없지 않나요?
@ heesuk81 님에게... 가능합니다.
실제로 나는 콘도 단위를 찾는 것에 관해서 여기에서 무언가에 관해 배웠다. 그래서 당신에게 감사해라.
좋은정보 감사합니다
좋은 정보 감사합니다. 임대 목적이 아니라 거주 목적으로 하나 구입해야 하는데 ㅎㅎ
@ nvec 님에게... 거주목적이면 저렴한 2br 데카홈등이 좋을것 같아요^^
좋은 정보 감사합니다. 막탄 뉴타운, 만다니 베이 등 신규 콘도의 경우는 향후 전망이 궁금하네요.
최근에 몇년 에어비엔비의 수요가 급증하고 있어서 관리가 직접 되시면은 높은 수익을 볼수가 있지요 그리고 월임대료가 투자의 0.5%정도면은 년 6%인데 세부가 마닐라 보다 임대 수익이 높은가 봅니다 마닐라는 년 6%수익대가 나오면은 잘 나가는 편인거 같고요